环境因素对房产企业财务战略决策的影响探析——以首创置业为例.pdfVIP

会计实务 中国市场 2017年第l4期 (总第933期) 环境因素对房产企业财务战略决策的影响探析 — — 以首创置业为例 倪书阳 (河海大学 商学院，江苏 南京 211100) [摘 要]房地产行业作为我国经济的支柱产业，深刻地影响着国民经济的发展，因此受宏观环境、行业环境影响十分 明显。近年来，国家频频出台房产调控政策，房产市场风云变幻，房产企业不得不做 出相应财务战略决策以应对环境的变 化。文章以首创置业公司为例分析行业环境、经济政策环境以及金融环境的变化对房产企业财务及战略决策的影响，并以此 为据浅谈房产行业应对当前环境变化的建议。 [关键词]房地产；环境；财务决策；战略决策；建议 『DOI]l0．13939／j．cnki．zgsc．2017．14．338 在供给侧结构改革 的大背景下，中央经济会议提出 感度。 “三去一降一补”的指导思想，面对 目前房地产行业三、四 1．3 金融环境 线城市存货积压、财务杠杆高的问题 ， “去库存、去杠杆” 自从 2016年 11月起，房产企业公司债的发行受限，融 刻不容缓。房产企业吸收公共资本 ，受到宏观环境影响程度 资渠道收紧，房贷利率优惠减少。首创置业公司于 2017年 大，环境因素的变化迫使企业调整相应决策 以谋求长远的 2月22日被迫 中止了其公司债的发行，且首创置业 自港股 发展 。 上市以来，一直未得到合理的估值 ，不能为其旗下的投资项 文章以首创置业为例分析环境因素的改变对房产企业财 目提供资金支持 ；而相较之下 ，A股市场估值高，且再融资 务战略决策的影响，首创置业于2003年6月在香港联交所 方式多，可为企业带来更多的现金流。 上市 ，拥有国企背景并与新加坡政府投资公司合作。依托 国 2 房产企业面临困局 企资源 ，首创置业公司快速发展并将诸多二 、三线城市纳入 版图。 ， 受到行业环境、经济政策环境以及金融环境的影响，以 首创置业为代表的房产企业面临着如下困局。 1 影响房产企业财务决策的三大环境因素 2．1 资产负债率高，营运资金不足 1．1 行业环境 房地产行业普遍呈现高资产负债率 ，首创置业公司近年 2016年上半年，房地产市场过热，房产企业扩张速度 来负债率持续攀升，于2016年年底已达 132％，结合 目前的 快。一 、二线城市开始回暖，去库存情况较好，而三 、四线 金融环境，融资渠道紧缩，首创置业于2017年2月停止 了 城市还是面临库存积压的困局，这使得市场分化十分突出， 公司债的发行，并且 目前房产市场下行，这意味着首创置业 供需失衡。2016年下半年后 ，房产投资增速放缓，房价涨 或无足够的资金偿还债务以及支撑 自身的运营，财务风险加 幅平稳。 大，房产企业去杠杆便显得尤为重要。详见图1。 1．2 经济政策环境 2．2 存货周转率低，库存居高不下 房地产企业的一举一动牵动着国民经济的发展 ，同时也 前几年房地产行业存活周转率普遍偏低，比如2014年 与人们的生活息息相关，因其这些特性 ，房产行业很大程度 首创置业的存活周转率仅为0．18，甚至低于行业平均水平 ， 上会受到经济政策环境 的影 响。2014年至2016年上半年 ， 三、四线城市库存积压成了多数房产企业的通病。这很大程 为缓解部分库存压力，中央实行了宽松的经济政策