变更设计于公共工程契约影响之研究-国立中央大学.docVIP

BOT地上權租賃問題之探討現以BOT模式興建之公共工程是近年來政府積極推廣的民間參與公共建設方式，其精神是希望能引進民間的資金、效率、技術，以紓解政府的財政負擔，B.O.T.(Build - Operate - Transfer)，即興建─營運─移轉，亦即由政府將土地設定地上權後，出租給民間業者從事開發及營運，經特定時間後，再移交給政府。本論文欲探討以BOT模式興建之公共工程其附屬事業京站租賃權出售之問題。地上物的使用權或租賃權房屋既沒有土地所有權也沒有房屋所有權，且地上權是屬於物權或債權，未來如何轉讓、地震屋損如何處理，以及轉售買賣雙方權利義務關係如何規範，皆為可能產生之問題，而B.O.T.的運作方式，這些年來已經蔚為風潮，成為許多國家執行基礎（公共）建設的一種重要方式，政府也制定了如：獎勵民間參與交通建設條例、促進民間參與公共建設法…等法規，鬆綁其他法律在土地使用取得。 地上權（Superficies right），依民法第八百三十二條規定「地上權者，謂以在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權。」地上權是以他人土地為標的物， 以有建築物或其他工作物或竹木為目的，以土地的使用為本質的用益物權。換言之，地上權之特性有三點：1 .必需存在他人土地上；2.以在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的； 3.使用他人土地。其社會意義在調和土地所有權人擁有所有權而不欲使用, 而另一方沒有所有權(即地上權人)而欲使用土地, 以促進土地利用。由目前法令規定與現有案例中整理出五種適用BOT模式與精神的公有土地開發方式— 租賃、設定地上權、合作開發、委託開發及土地信託，以下先就這五種開發方式之意涵、法令依據、內容及作業流程加以敘述，之後再進一步將各開發方式之差異作一比較分析， 以作為後續探討之依據。租賃 所謂土地租賃（land tenancy），亦即公有土地管理機關將公有土地出租與人民使用，而以定期收取租金為其收益。政府機關與人民簽訂租賃契約，將公有非公用土地出租與他人使用收益，乃屬私權行為之一種，為公部門與私部門間之權利義務關係，例如，不動產之租賃契約期限逾一年應訂立書面字據否則視為不定期租賃、買賣不破租賃、支付租金遲延之效力、轉租之效力、租賃之期限等等，必須受一般民事法律相關規定之規範，但有關公有非公用土地之出租條件、對象、方式、租賃期限、租金計收標準、出租程序、出租地使用限制等，則須受國有財產法、土地法以及各級政府訂定之財產管理自治條例暨相關法令所規範。設定地上權 行政院為配合設定地上權模式之運用，於民國八十八年五月二十七日以台八十八財字第二０五七一號函准予修正核定通過「國有非公用土地設定地上權實施要點」，嗣後財政部先後核定「國有非公用土地設定地上權契約書」、「國有非公用土地設定地上權投標須知」等相關規定，作為實施依據。使政府與投資者間之權利義務， 如： 租金租期、權利金、土地使用方式、租期屆滿之更換問題等獲得解決。國有非公用土地設定地上權實施要點是為配合國有財產法第四十七條第三項規定，以設定地上權方式加強國有非公用土地之開發利用。按設定地上權開發制度設計的關鍵， 在於其設定的年限長短、權利金與租金計算及收取方式，合作開發 目前公有土地採用之合作興建形式開發者，係由土地管理機關提供土地，並發給合作對象土地使用權同意書，其餘開發所需之規劃、資金、勞力及各項機具全部由合作對象負責，開發完成後，雙方按投資比例分配成果、利潤或收益。公有土地管理機關以合作興建方式開發利用公有土地可有三種不同合作對象，分別為：1.與政府機關合作；2.與公營事業機構合作；3.與民間合作。委託開發委託開發（Trust development），國外係將公有土地，或連同自行籌措之資金，委託受託者（民間不動產開發、經營公司）辦理整體開發業務。國內委託開發由現有的開發案例來看， 係指委託機關提供開發所需土地，由受託者（公、民營事業機構）自行籌措資金，提供開發技術，依委託機關之需要辦理整體開發作業之開發方式，由前項觀知，委託開發之特點為：1.委託機關可因應政策開發；2.運用受託機構之經驗進行土地開發。土地信託模式 土地信託（land trust）屬新的經營管理方式，本土地所有權與經營權分離之模式， 由公有土地管理機關將土地交付予信託銀行，信託銀行依據與公有土地管理機關簽訂之信託契約約定，全權進行受託土地之規劃與開發工作，於期滿後交付信託期間之開發利益及土地，受託人僅收取手續費。充分利用民間資金、技術，並為政府達到蓄積財源之目的。 租賃型之土地信託係以信託土地之出租為主要之信託目的。易言之，受託人於接受信託土地所有權或其他使用權利之移轉或設定後，利用其專業能力，自行出資或另行融資，而委由建商在該土地上建築辦公大樓、商業中心、住宅、休閒設施等建物，