关于合作建房中税务及法律解释的几点建议.docVIP

关于合作建房中税务筹划的几点考虑 摘要：湖南某村甲（以下简称甲）以其土地使用权作为合作条件，同公司合作建设为此，双方签订了合作协议。协议规定：建设所需资金均由解决在建成并投入使用后，每年向支付一笔租金期限为年不参与经营，负责筹建过程中所需各项手续呈报工作。随着合作建房的，合作建房本身不受法律保护等问题成为最大财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知 2.合作建房中概念解释和纠纷分析 一、根据对历年合作建房纠纷大致可分为类：项目转让纠纷； 合作建房及合资、合作开发经营房地产纠纷；土地使用权转让及土地租赁纠纷；工程承发包及拖欠工程款纠纷；权属（包括但不限于所有权、抵押权、质押权、空间权、著作权等）纠纷；租赁纠纷；其他纠纷，如房地产交换、赠与、继承等引起的纠纷。 合作建房以合资、合作经营地产或联建名义出现，类纠纷与其他地产纠纷相比具有特点：性质。司法实践中，有的名为合作建房，实为非法借贷或劳务合作或系预付租金的房屋租赁或纯属土地使用权转让或为有保底条款的协作性联营或为集资建房或为项目转让。主体化。参与合作建房的除拥有房地产开发资质的房地产开发企业外，还有其他企业或经济组织自然人占有大量农民集体所有的土地的村民委员会、农工商组织、乡镇企业及拥有划拔土地使用权的国家机关、事业单位标的大，履约周期长，。缺乏相应的法律规定。合作建房作为法律术语，于最高人民法院于公布的《关于审理房地产管理法施行前房地产经营案件若干问题的解答》即（法发〔1996〕2号）文件（以下简称文件）。文件第五条对以国有土地使用权投资合作建房问题作六项规定：享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。当事人签订合建合同，依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的，不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。以划拨方式取得国有土地使用权的一方，在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）施行前，经有关主管部门批准，以其使用的土地作为投资与他人合作建房的，可认定合建合同有效。《条例》施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。为合作建房，实土地使用权转让的合同，可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的，可认定合同有效，不因以合作建房为名而认定合同无效。合建合同对房地产权属有约定的，按合同约定确认权属；约定不明确的，可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况，确认土地使用权和房屋所有权的权属。以上规定并没有明确合作建房的全部法律内涵，其所述的合作建房仅是合作建房中的一类，并非全部，实质是一种上的合建。合作建房的主体：既可能是法人或其他经济组织，也可能是自然人。此处的法人包括企业法人、事业法人、机关法人。法人与法人之间、法人与自然人之间、自然人与自然人之间均可发生合建关系。签署合建合同的当事人，可能是两方，也可能是三方或若干方。除一方以土地使用权作价投资参与合资、合作开发经营房地产须一方具有房地产开发经营权外，其他合建模式，不必强制要求，如自然人之间合作建房、单位与单位之间的预付租金性的合作建房等。 合作建房的目的：既可以以销售为目的以获得收益，亦可以建设以供自用或出租或作其他经营。 合作建房的合作条件：包括但不限于一方或多方提供土地使用权、注入资金、出让无形资产、供应实物、承包劳务等。土地使用权既可以是通过出让取得的，也可以是国家划拨的，还可以是农民集体所有的土地。无形资产包括提供某项技术或许可合建的建筑物使用某一商号或某一特定名称。劳务包括负责拆迁、三通一平（七通一平）、勘察设计、建筑施工、房屋销售、办理建设所需各项手续。 合作建房的合作形式：既可以以组建公司的形式进行，也可以以组建联建办公室或类似临时机构或以一方名义开展。 合作建房类型 （）房地产转让型。一方出地，另一方或多方出资合作开发房地产，并且合作各方约定对建成的房地产进行产权分成的；或一方出地，另一方或多方出资合作、合资开发经营房地产后进行利润分成的行为系房地产转让型的合作建房。在房地产实务中，多以合资、合作开发经营房地产或联建的名义出现。文件所述的合作建房属于类型。类型按文件要求一般需（或须）具备下列条件：合建一方需具有房地产开发经营权即取得房地产开发、销售资质。以土地使用权作为投资的一方，其提供的