西安航天时代项目整体规划设计任务书.doc

西安航天时代项目 整体规划设计任务书 合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司 二零一零年五月 说 明 由发展商交付于设计方的设计任务书会因设计工作的阶段性及双方对于工作内容及深度的约定而有所差异，本次提供参考的设计任务书所针对的内容主要针对整体的概念性规划。 为了充分发挥设计公司的创造性，本设计任务书基本上仅确立原则性的设计要求，并最大限度保留设计方发挥的空间，但对部分重要内容我们会根据策划报告的分析给出提示，但并不排除设计方会有更好的解决方案。 内容索引 1、项目概况 3 1.1地理位置 3 1.2用地规模 3 1.3本项目周边环境 4 1.5本项目用地价值分析 5 2、设计依据 6 3、项目定位说明 7 3.1整体发展策略 7 3.2项目整体市场定位： 7 3.3项目整体功能定位： 8 3.4案名建议： 8 3.5客户定位： 8 3.6项目产品定位建议 11 4、设计指标 13 4.1规划技术经济指标及要求： 13 4.2规划建筑设计要求： 13 4.3各部分设计指标控制： 13 4.4整体住宅物业类型选取建议： 15 4.5各地块开发强度建议： 15 4.6各地块物业布局建议： 15 4.7整体配套设置建议： 16 5、主题打造建议 18 5.1航天主题景观带打造： 18 5.2遗址公园打造： 18 6、建筑风格建议： 20 7、设计深度 22 8、设计成果要求 22 1、项目概况 1.1地理位置 该地块位于西安市国家民用航天产业基地内，紧贴曲江二期用地。宗地位于飞天路以北，神舟六路以西，航天大道以南、神舟大道以东，净用地面积为63.68公顷 （折合约955亩,其中有秦世子墓占地224亩，拟开发为绿地公园。）。 用地性质为居住用地，综合容积率不高于3.0，绿化率不小于30％，使用年期为70年，总规划建筑面积约140万平米。主要定位于中高档商品住宅开发并兼顾部分商业配套。项目总投资约70亿元。 该项目用地位于西安市国家民用航天产业基地内， 1.2用地规模 整体占地约630441平方米（折合约945亩），由7个地块共同组成；其中首期为1号地块占地约96932平方米（折合约145亩），详见用地红线图。 1.3本项目周边环境 方位 现状 对项目正面影响 对项目负面影响 东面 文化娱乐用地+工业用地 邻近大规模文化娱乐设施，生活配套便利 对居住物业产生一定噪声及车流干扰 西面 区域市政公园用地+安置房用地 具备一线公园景观 神州大道道路等级高，车流量大，废气及噪声影响较大 南面 文化娱乐用地+工业用地 - 整体形象一般， 北面 大华·公园世家（开发中）+教育用地 昭示性强 紧贴高压走廊及航天大道，对住宅物业产生心理及噪声废气影响 1.5本项目用地价值分析 根据不同物业要求，对地块进行居住用地价值分析及商业价值用地分析 居住价值分级示意: 商业价值分级示意： 2、设计依据 本项目设计任务书的有关文件内容。 本项目地块宗地图。 西安市相关的规划及建筑设计规范及规程。 国家强制性设计规范。 3、项目定位说明 3.1整体发展策略 整体发展策略说明：航天产业与企业资源足以打造本项目的核心竟争力 航天产业作为项目所属独特的资源环境优势可作为项目差异化竟争的核心要素，但目前区域陌生，基地发展尚不成熟，需要通过项目内外部资源联动将航天产业主题贯穿至项目中，打造航天主题的精品社区。 内部产品打造，建立差异化竟争优势，将产品塑造与航天主题结合起来，丰富产品线，营造多样化的复合产品功能和科技人居的生活方式。 外部资源联动，增强区域影响力，航天产业属于高科技智能化的前沿领域，可与项目外部教育资源联动，打造西安独具特色的科普教育体系。 3.2项目整体市场定位： 西安首席航天主题生态智能社区 首席：第一个以航天为主题的社区，突出核心竞争力和差异化 航天主题：房地产项目所借势的航天产业与企业的资源，建立市场独一无二的竟争优势 生态：航天产业基地内部及周边规划良好的生态环境（遗址公园和市政公园），项目内部自身打造的生态、集约、低碳的产品应用环境 智能：贴合航天产业基地的高科技前沿领域特征以及区域内较多的科研院所；周边大学城等带来的高科技智能化的生活理念和生活方式 3.3项目整体功能定位： 依据项目定位，打造本项目的三大主题功能中心： 以航天为主题的商业区（主题型商业“邻里中心”——街区型集中商业（航天馆）、风情休闲商业街等） 以航天主题的居住区（融合航天科技材料应用的多个住宅组团） 以航天为主题的休闲功能群（主题公园、主题景观带、功能会所群等） 3.4案名建议： 西安航天城 3.5客户定位： 3.5.1客户演变 1）客户构成演变： 近期：以航天系统员工以及定向的政府公务员为主力，辅以市场的中高端投资人群（城南曲江板块地产开发接近饱和，长安板块总