房地产开发与经营-第七章+经济评价指标.ppt

第一节 效益和费用识别 一、投资与成本 （一）广义投资与成本的概念 1.广义投资：人们一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。 房地产投资分析中的投资：人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金 投资分为 2.成本 概念：指人们为达成一事所必须付出或已经付出的代价。在工业投资项目中，产品就是各种活劳动与物化劳动消耗的货币表现。 成本包括 影响产品成本的因素 投资分析中“成本”与财务会计中“成本”的区别 财务会计中成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素是确定的，得到的成本数据是唯一的；而投资分析中成本有许多是对拟实施项目未来将要发生费用的预测和估算，各种影响因素的作用不确定，不同的实施方案会有不同的成本数据。 投资分析中，根据分析计算的需要要列入一些财务会计中没有的成本概念（如机会成本、沉没成本、不可预见费用等），这些成本的经济含义及所包含的内容和财务会计中的不完全一样。 （二）房地产投资分析中的投资与成本 1.开发项目总投资 包括：开发建设投资、经营资金 开发建设投资：开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用。 经营资金：开发企业用于日常经营的周转资金。 2.产品开发成本：指房地产项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。 3.经营成本：指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。主要包括：土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、房地产出租经营成本。 4.期间费用：指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。 二、经营收入、利润和税金 （一）经营收入 经营收入是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入，包括销售收入、出租收入和自营收入。 销售收入＝销售房屋建筑面积×房屋销售单价 出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价 自营收入＝营业额－营业成本－自营中的商业经营风险回报 经营收入是按市场价格计算的，经营收入比企业完成的开发工作量（完成投资额）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。 （二）利润 投资者的经营利润（或称盈利）：指房地产开发投资者销售收入扣除经营成本、期间费用和销售税金后的盈余部分。 根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为四个层次：经营利润、利润总额（实现利润）、税后利润、可分配利润。 经营利润＝经营收入－经营成本－期间费用－经营税金及附加－土地增值税 经营收入＝销售收入+出租收入+自营收入 销售收入＝土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 出租收入＝房屋出租租金收入+土地出租租金收入 期间费用＝管理费用+销售费用+财务费用 利润总额＝经营利润+营业外收支净额 税后利润＝利润总额－所得税 可供分配利润＝税后利润－（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润） （三）税金 税金：是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。 税收：国家或地方政府这种筹集财政资金的手段叫税收。是国家凭借政治权力参与国民收入分配和再分配的一种方式，具有强制性、无偿性和固定性的特点。 目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种： 1.经营税金及附加——包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称“两税一费”。 营业税税额＝应纳税销售（出租）收入×税率（5%） 城市维护建设税和教育费附加是依托营业税征收的税费，分别为营业税税额的7%和3%。 2.城镇土地使用税和房产税——在企业所得税前列支 3.企业所得税 所得税应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－减免税额－抵免税额 房地产开发投资企业所得税税率为25% 对房地产开发企业所得税的特殊规定： 1.房地产开发企业的开发产品，在未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。 2.商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不得低于20%，位于地级市城区及郊区的不得低于15%，位于其他地区的不得低于10%。 3.开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入年度完工的应纳税所得额。 4.年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告。 三、房地产投资经济效果的表现形式 （一）置业投资 经济效果表现在 （二）开