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加强商品房销售管理几点建议
加强商品房销售管理几点建议【摘 要】在经济条件的影响下,我国房地产业得到了快速发展,并成为国民经济的支柱产业。房地产交易不仅圆了购房人多年的购房之梦,同时也满足了开发商的经济利益需求。商品房开发和建设是件利国利民的好事。但是,作为新兴的产业之一,房地产市场不可避免地出现了许多问题。近年来法院审理的房地产纠纷案件数量不断增长。为此,笔者针对商品房销售中出现的主要问题,提出以下几点建议,与大家商榷。
【关键词】现房销售;避免二次装修;透明售房;按使用面积售房
随着住房制度改革的不断深化,住房消费主体逐步由集团转为个人,大批个人购房者成为市场的主体,此时政策法规如果不能及时跟进,处于弱势群体的购房都就可能会成为无辜的牺牲品。一房多售、广告虚假、合同违约等问题逐步暴露出来。为了规范商品房销售行为,保护购房者的合法权益。国家建设部陆续采取了一系列规范商品房销售行为的举措。国家工商行政管理局下发了《商品房买卖合同示范文本》;建设部发布了《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》,这些法规对于规范商品房销售行为,解决商品房销售中存在的问题,提供了有效的法律依据,为维护购房者权益起到了重要的作用。然而,现实中的商品房销售仍然存在许多问题。那么,如何加强商品房销售管理?
1、保障购房人资金安全和收益,取消预售制度,实现现房销售
商品房预售是指房地产商将未建成的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或房价款的行为。由于商品房预售过程中,存在很多不确定因素,使购房者所面临的风险比现房买卖高很多。购房者通过房屋预售合同只获得一种期待权,非常地被动;且购房者的预付款不是交给第三方监管,而是直接交给开发商。这种制度设计对购房者非常不利,无论是房屋的质量,还是购房者与银行的利益都根本无法保障;其次,由于一次性将购房款交给开发商,使得开发商的融资成本极为低廉、开发商利用购房者的资金建房,还故意延迟交房的时间,将多余的资金用于开发投资,助涨了房价泡沫。
由于住房预售制度存在着设计上的缺陷,近年来,社会各界人士不断呼吁取消预售制度。但是,住房预售涉及开发商的巨大利益,每一次讨论取消,都遭到开发商强烈的反对。即使现在在利益的博弈下,难以立即取消,也应对其动两个大的手术:一是在交房之前,购房者最多只交付20%的购房款,而不是全部;二是将购房款交给第三方进行监管,而不是直接交给开发商。无论如何,尽快地取消预售制度是最好的选择。
2、促进低碳节能环保,现房要实现精装修,避免二次装修
简单来说,“精装房”就是指经过精致装修的房屋,长期以来,“毛坯房”一直是房地产市场的“主角”,自上世纪90年代广东推出简装房,本世纪初上海推出“精装房”,随后,北京、上海、广州等一线城市精装房发展迅速。短短几年,“精装房”已占全国住房比例近二成。近两年,政府有关部分也大力提倡精装修,主要是“精装房”能够避免“二次装修”消费,促进房地产行业实现低碳环保节能减排的目的,且受广大城市白领的青睐。推行“精装房”不光需要政府的推动作用,同时也需要开发商服务意识和服务质量,去具体实行。这样才能让更多的人真正感受到精装修的实惠。
绿色低碳环保是“精装房”的特点。精装修房多选用绿色环保材料,这又为“低碳”作出贡献,另外,规范的装修行业,使得购房者又多了份售后保障,开发商集中大规模装修,以公司的身份与装修单位进行接触,能够保证比较好的售后服务效果。随着住宅产业的升级,“精装房”产业链的成熟、开发商品牌意识的提高、消费者居住观念的变化,“精装房”的发展正逐渐成为潮流。“精装房”时代的到来被认为是房地产市场成熟的重要标志。
3、促进公开公平,改进透明售房,开盘时一套房屋有两个以上申购的采用摇号方式
很多开发商通过控制楼盘房源上市数量,进行饥渴式的销售,从而不断推高房价;商品房销售不实行明码标价,部分开发商虽然实行明码标价,但对售房相关的收费项目及标准故意隐瞒,使消费者最终被迫接受不必要附加项目及费用,如标价外加收燃气设施建设费、阳台铝合金安装费等费用;商品房经营者在进行广告宣传时,故意使用误导情语言、文字和计价单位等,如某开发商广告称,楼盘地置距市区仅20分钟车程,实际距离40多公里,开车至少需40分钟,开发商利用这些模糊性用语诱导消费者与其签约并付款。
透明销售则采取敞销售的策略,执行明码标价规定,对房屋的销售情况、房屋价格等关键信息进行公开和透明化,开盘时一套房屋有两个以上申购的采用摇号方式。其交易信息公开化使销控也越来越难操作,同时,为更好地规范房地产开发企业的经营行为,应适时开展房地产“诚信先进企业”评选活动,发挥“诚信先进企业”的典范和带头作用,提升房地产行业在社会中的形象,促进房地产行业健康稳定地发展。
4、保障购房人的
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