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国外房地产调控政策特色评析【中图分类号】F293.33 【文献标识码】A 【文章编号】1672—5158（2012）08—0270-02 我国房地产市场发展起步晚，可供借鉴的经验有限。面对迄今为止世界发展史上最为复杂、最为残酷的国内、国际环境，我们需要对市场发育程度较为成熟的国家的一些做法加以研究，以吸取其精华。以下简单介绍一下国外有关房地产调控的—些政策特色、经验，以供借鉴。 一、美国——市场化成熟度较高，相关法律、法规健全，能够充分运用利率和税收杠杆调控市场 1.美国的住房市场比较成熟，市场调节与法律制约共同发挥效力 上世纪三十年代，经济大萧条，使得美国的房地产业也没有逃离这场厄运。为缓解矛盾，美国政府先后颁布了《住宅自有者贷款法》（HOLA）和《国家住房法》（NHA），成立了“房主贷款公司”（HOLC）“联邦住宅管理局”（FHA）和“联邦储蓄贷款保险公司”（FSLIC），用以支持住房消费信贷，降低金融机构的抵押风险。到了二十世纪六、七十年代，为支持房地产开发与融资，又通过并实施了《美国住宅抵押贷款条例》和《美国城市社区重建投资管理条例》，以此来鼓励金融机构向开发商放贷，通过全国抵押协会和联邦住宅借贷抵押公司给住宅开发企业低息贷款和贷款担保，支持其多建住宅，扩大市场供给。这个时期，政府还通过《住房与城市发展法》来增加公共住房的供应，以解决低收入家庭的住房问题。 2.调控房地产市场的另外一个重要手段是运用利率和税收杠杆 利率杠杆的运用，以2006年6月前的两年里，美联储连续17次加息为例，此次连续加息直接导致美国住房市场销售量的直线回落；在税收杠杆的运用上，着重体现在对房地产税的征收上。据了解，美国50个州都已开征了房地产税，税率一般为1-3%。这个税率通常是动态的，州政府相关部门每年会定期对房地产价值进行评估，以此作为征收房地产税的依据。因此，房价上涨既使个人或家庭拥有资产的价值增加，也使其承担的税负增加了。另外，针对房屋价值的增值部分，一些州政府还要征收房地产增值税，但规定自住房住满两年或以上出售时可以享受较大幅度的增值税减免，而出售的投资性房屋则不能享受相应的优惠。政府还规定，购买房屋的用途要申报，对于用来出租的房屋，其贷款利率要高于用来自住的房屋的贷款利率水平。但对出租房屋的业主收益和对出售自用住房的业主收益所得税实行豁免，同时，也通过税收优惠推进了房地产投资信托的发展。 3.住房保障政策也是美国房地产政策中的重要内容 上世纪三十至六十年代，政府的住房保障政策主要是通过直接向低收入者提供公共住房的办法来实现；上世纪六十年代，保障的重点转为补贴私人机构出资兴建房屋，用来出租给低收入家庭的居住；到了上世纪七十年代，住房短缺已不再是美国房地产业的主要矛盾，政府以为低收入者提供住房补贴来实施住房保障政策。政府通过财政补贴实现转移支付，如1965年当时的约翰逊政府提出了“租金补贴”计划，将低收入家庭用于住房支出的比例限定在其收入的20%，差额部分由财政提供补助。 二、英国——鼓励住房私有化，利率杠杆也是其常用的调控手段 从八十年代初期起，面对经济衰退和住房价格上涨并行，英国政府开始减少住房税补贴，鼓励住房私有化。通过颁布《住房法》导入“购买权利”、租户特权和新住房补贴系统等措施，使自有住房家庭的比例在1979-1991年的12年里从55%增长到68%。此外，对利率杠杆的运用，也是英国政府常规运用的手段之一。2001-2003年，在连续3年的时间里，英国的房价增速超过20%，英格兰银行为此从2003年11月至2004年8月连续5次上调利率，有效地遏制了投资热情。英国政府对低收入者的住房保障则是通过住房建设补贴和房租补贴等手段来解决的。 三、韩国——实施差别化的利率政策，以重税调控市场 韩国根据个人或家庭是否拥有住房产权实施差别化的利率政策，有保有压。其中，对无房户购房实行优惠利率，对已有房且年收入超过2万美元的家庭的再购房，则将利率提高，并降低贷款额的比重。针对近几年房价高涨和投机行为，韩国政府采取了重税打击投机的对策。从2005年起，对出售第二、三套房屋的卖主征收30%的资本收益税，到2007年提升到50%以上，使得投机者丧失了投机的利润空间。 四、法国——着力推行廉租房政策，重税平衡供求市场 从现在往前推算十年来看法国的房价，那时法国的房价就照比以前几乎翻了一倍。为遏制房价过快上涨，法国政府着力推行廉租房制度，对房产所有者征重税，并不断完善房屋租赁市场；同时，法兰西银行还通过加息控制房贷规模的不断扩大。从2005年开始，法国房价增速明显放缓。 法国的廉租房的基准租金是普通私人住房的一半左右。政府规定，人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%。廉租的