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上海郊区小城镇住房空关现状探究 　　摘要：住房空关率直接体现了住房的实际需求，对于以居住为主的新市镇而言，直接反映了其规划效果。本文以研究一城九镇空关率为落脚点，使用系统调查法、实际调查法、统计分析法等研究方法；调查新市镇住房空关率，找出影响新市镇住房空关率的关键因素，并提出降低空关率的方法与对策。希望对新镇/城规划有一定指导意义。 关键词：空关率 住宅 新镇 政策性住房 商品房 中图分类号： F287.8 文献标识码： A 文章编号： 1．研究的背景与目的 看上海郊区的城镇规划及其实施效果，近十年间最有代表性的是“一城九镇”。 2001年1月5日，上海发布市府一号文件，提出构筑特大型国际经济中心城市城镇体系，重点建设展现异国风情的“一城九镇”的战略构想。“一城九镇”是指：是指一个新城，九个中心镇。具体包括：松江区松江新城、南汇县（后来设为区）周浦镇、嘉定区安亭镇、浦东新区高桥镇、金山区枫泾镇、崇明县陈家镇、闵行区浦江镇、奉贤县（后来设为区）奉城镇、宝山区罗店镇和青浦区朱家角镇等。其中8个新市镇已经初具规模。 各新镇于2002-2005年期间完成了相应的总体规划，制定了相应的开发政策与策略。经过十年的规划与发展，一城九镇中8个新市镇已经初具规模。但是其居高不下的住房空关率与上海市中心连连攀高的房价形成了鲜明的对比。由于空关率直接体现了住房的实际需求，对于以居住为主的新市镇而言，直接反映了其规划效果。所以本文以空管关率为出发点，跟踪上海一城九镇的规划效果，调查新市镇住房空关率，找出影响新市镇住房空关率的关键因素,希望对新镇（城）规划与有一定的指导意义。 2、住房空关率的定义 住房空关率：空关房是指经过出租或销售环节已转移到用户手中，但并未得到充分利用的商品房购房。购房者进行短期投资，没有自住或者难找到租客而导致无住户居住的住房被称为空关房，空关房占整个二手房总量之比，就是空关率[参见参考文献0]。在文中，为了便于统计，空关率为：已售住房中空关的户数/所有已售住房户数。 空关率针对存量市场，反映了我国住房存量市场的供需关系。 3、本文空关率的统计方法 一城九镇共10个新市镇，其中除去开发较少的陈家镇、奉城镇、共有8个新市镇列入调查计划。 此处的空关率在调查中的计算方法是：（1）将新镇房屋分为四类：一城九镇启动前的住宅、政策性住房、新建公寓、新建别墅。（2）在新镇中将这四类住房的小区分别找出1-2个，在每个小区数5-10栋住宅，求出新镇中每类住房的空关率。（3）求出每类住房在新城中所有住房中的比例，将各类住房空关率乘以其数量上的比例系数，最终得出新镇的住房空关率。 在实际操作中发现一城九镇启动前的住宅主要是底层传统住宅与老式公房，其空关率极低，几乎均为0。所以在现状空关率的表格中没有这一项，主要表示的是政策性住房、新建公寓、新建别墅的空关率。并且，为了避免刚刚出售的新房空关率较高的现象，调查对象均为已出售2年或2年以上的住宅。 4、空关率现状调研 4.1各镇总体空关率 表 1上海一城九镇各镇现状空关率 统计结果表明，空关率由低到高依次为:高桥镇3%、枫泾镇5.8%、松江新城14.8%、罗店镇18.8%、浦江镇24.7%、周浦镇32.5%、安亭镇41.7%、朱家角镇52.5%。 4.2各类型住宅空关率现状 （1）老式公房与传统民居空关率：0-6.4%。 （2）政策性住房(回迁房)空关率：2%-61.3%。各地分部及其不均衡。最低为罗店镇，其回迁房空关率为7.1%；最高为朱家角，其回迁房空关率为52.5。浦江镇为最大的政策性住房基地，世博家园是政策性住房较为集中的地区，其世博家园空关率为16%，当地农民回迁房为2%-30%不等。经访谈得知，每户农民均可分得3套以上住房，户型均为3室户或以上住宅。 （3）商品房公寓空关率：3%-62.8%。其中高桥镇最低，为3%。安亭镇最高，为62.8%。 （4）别墅空关率：18.5%-90%。其中松江新城别墅空关率较低，为18,5%。安亭镇空关率最高，为90%。 共调查了67个住宅小区，其中老公房与传统民居有3处、政策性住房为10处、商品房公寓为41处、别墅为13处。其中，由于老公房与传统民居多在新城中大面积成片布局，所以在统计时将多处的统计结果归纳为一处。 5、空关率的影响因素分析 在这一章节中，笔者通过相关性分析找出与空关率数值相关性最大的几个因素，并结合其他不易量化的因素进行分析，得出了影响空关率的几个重要原因。 5.1空关率影响因素的相关性分析 在这一章节中，笔者首先列出与空关率相关的因素，在调查中对各类因素进行评价，然后将评价值与各居