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房地产开发企业成本管理探究 　　摘要：房地产项目开发成本的控制是从项目开发的全过程出发，最大限度利用房地产企业的有利资源，从整体、开发全过程降低项目的开发成本，从而提高房地产业的经济效益。对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争， 扩大利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。本文探讨了房地产开发企业成本管理。 关键词： 房地产；开发企业；成本管理；措施 中图分类号： F293.33 文献标识码： A 房地产开发企业要想在成本管理方面达到较好的水平，必须始终坚持改革创新，通过持续的改进提高才能获得较好的效果。在这个过程中，既要做到根据组织发展战略和管控模式确定合理的成本管理体系架构，进行必要的组织变革和职能调整，还要建立明确的目标成本责任体系和规范化的业务流程体系，并充分注重现代化的信息技术手段的充分应用。 一、 房地产开发企业成本管理的重要性 任何一个房地产开发项目出发点均是为了追求利润最大化，那么在这个过程中，成本控制是十分重要的，而且成本的控制是贯穿于项目的始终，从项目的定位，初步设计，施工设计，工程建设， 交付使用等每个阶段都要做出相应的投资估算价格、概算价格、标底价格、决算价格等，根据统计资料表明，在设计阶段节约投资的可能性为88％，所以在此阶段，房地产公司要对自己开发的产品进行详细的研究，成立自己的设计团队，根据项目的档次从项目的总体规划、楼位布置、建筑外立、内部构造、设备安装及整个项目的配套方面出发，运用价值工程理论进行优化设计。而施工开始后节约投资的可能性仅为12%，这个阶段只要自身不再更改原规划设计，做好现场工程管理，不随意下发变更指令，利用监理单位管理好施工单位，那么这个阶段的造价便可进行有效的控制。在建筑法律不断健全的今日，要从招标阶段进行严格的筛选协作单位，不能超越招投标等相关法律的规定，设计阶段包括方案设计，施工图纸设计。建设过程中包括监理单位，施工单位(总分包单位)，材料供应单位的确定，甚至后期物业管理单位的确定，都通过公开招标或者邀请招标，择优选取，以取得项目各参与共赢。 二、加强房地产开发企业成本管理的措施 1、投资决策阶段的成本控制 投资决策阶段成本控制的重点在于进行前期的费用、成本、利润估算，明确项目的可行性，准确进行项目决策，避免决策失误带来的企业损失，同时充分提高资源的利用效率，用有限资源创造出更多的价值也是相对降低成本的途径。本环节成本控制，着重于以下几点：市场调研时，通过投资成本估算，进行项目前期策划中的初步成本控制。公司项目部开展充分的市场调研，如通过全面采盘，组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察等，进而把握投资决策，找准产品定位、编写投资估算。投资成本估算的重点包括：资源配置是否充分、合理；市场定位是否明确、恰当；投资成本、费用是否经济、可行；投资回报是否符合利润目标要求；投资风险能否有效控制。项目立项时，通过《可行性研究报告》，进行项目前期策划中的具体成本控制。公司项目部在汇集全面采盘报告，各方专家意见等后，编写《可行性研究报告》。《可行性研究报告》除须具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还应重点包括以下内容：成本费用分析及估算；成本控制目标及措施；投资及效益测算、利润体现安排；税务环境及其影响；资金计划；投资风险评估及相应的对策；项目综合评价意见。 2 、 做好项目在设计阶段的成本管理 （1）优化设计方案，有效控制工程造价 在整个项目总投资中，设计费用所占比例往往不到1%，但它整个工程项目的75%都会受到它的影响。因此，在工程设计阶段严格控制工程造价才有可能对整个项目的工程造价进行有效的控制。因为方案设计不仅对工程造价产生重大影响，而且对项目的质量、安全、工期、市场销售、资金投入、资金回笼及项目的利润等均有重大影响，因此我们必须克服重施工、轻设计的观念，应从方案设计开始控制工程造价。 （2）对工程项目实行限额设计 在项目建设过程中，可根据可行性研究阶段审定的设计工程量和设备、材质标准，来确定初步设计阶段的限额设计工程量，按设计和通用设计或类似已建工程的实物工程量来确定某些无法通过可行性研究来确定的工程量。设计施工图时，各专业设计人员必须强化自身工程造价的意识，严格根据限额设计所分解的投资额和控制工程量，以及确保使用功能的前提下进行设计，目的是将工程造价和工程量控制在限额内，同时作为业主要通过设计合同明确设计要求，通过对建筑经济指标比如单位面积的造价、含钢量、混凝土含量等加以要求和限制，以增强设计人员的责任感和紧迫性。 3、施工阶段的成本管理 （1）结合施工组织及施