房地产业税务检查方法与案例分析.pptVIP

中共国家税务总局党校 中共国家税务总局党校 房地产开发企业纳税评估 陈斌才 副教授 注册会计师 注册税务师 联系电话：0514办） 　　　　　手机） E-mail：chenbincai1965@126.com 主要授课内容 第一部分 纳税评估的基本内容 第二部分 评估指标的涉税分析 第一部分 纳税评估的基本内容 一、纳税评估的概念 二、纳税评估的基本思路 三、纳税评估指标的建立 四、纳税评估预警值的测算 五、纳税评估指标的分析 六、纳税申报资料的分析 二、纳税评估的基本思路 纳税评估的基本思路是： 1、根据不同行业纳税人的生产经营特点，设立适合行业特点的纳税评估指标并测算预警值。 2、根据纳税人报送的纳税申报资料以及税源管理数据，计算被评估对象的各项纳税评估指标数值。 3、以被评估对象的纳税评估指标数值与预警值比较，筛选出异常的纳税人及异常的纳税评估指标。 4、对异常的纳税评估指标，结合企业财务报告、纳税申报表等资料，分析造成指标异常的原因。 5、通过约谈、举证、实地核查、移交稽查等方式，核查造成指标异常的原因，做出评估结论。 三、纳税评估指标的建立 （一）设立纳税评估指标的原则 设立纳税评估指标应当遵循以下几项原则： 1、全面性原则。设立的纳税评估指标，必须是一个能够评估收入、成本、费用、税金、资产、负债的完整的纳税评估指标体系。 2、重点性原则。设立的纳税评估指标，应当重点评估纳税人的主营业务活动，尽量排除偶然性因素对企业损益的影响。 3、相关性原则。构成同一纳税评估指标的不同因素必须要有较强的相关性，如构成销售费用率的销售费用与销售收入。 4、可行性原则。设立的纳税评估指标，计算指标数值时必须要有相应的数据来源（纳税申报资料及征管资料）。 （二）设立评估指标的注意事项 1、传统财务指标的修正。传统的财务指标主要着眼于对企业财务状况的分析，运用传统财务指标进行纳税评估，必须对构成财务指标的相关因素进行调整。 如运用总资产报酬率（净利润/总资产）分析企业的盈利状况，应当剔除投资净收益、营业外收支净额对净利润的影响，重点评估主营业务活动对企业利润的影响。 2、行业评估指标的设立。纳税评估指标必须要有鲜明的行业特点，要根据行业的生产经营状况设立纳税评估指标，如根据房地产企业项目概算的编制依据设立纳税评估指标。 房地产开发企业编制项目概算时，通常根据营业收入的一定比例（3%-5%）编制营业费用预算，根据开发成本的一定比例（2%-3%）编制管理费用预算，可以以此作为纳税评估指标进行评估。 4、数据使用宜长不宜短。由于企业不同时期收入、成本、费用的核算可能具有一定的随意性，所以，以累计数设置评估指标，可以在一定程度上排除这种随意性对指标的影响。 如计算销售费用率（销售费用/营业收入）指标时，企业会计处理可能将几个月的费用作为一个月的费用处理，如果指标计算时采用累计数，可以在一定程度上排除这种因素对指标值的影响。 四、纳税评估预警值的测算 （一）评估样本的选取。 1、样本的范围。由于房地产开发的地域性特点比较明显，不同地区的房地产开发企业盈利水平相差较大，所以，不同省，同一省的不同地区（省、市、县），应当测算不同的纳税评估预警值。 不同地区的房地产开发企业测算不同的预警值，可以排除地域因素对指标值的影响。 2、样本的分类。由于不同类型的房地产开发企业盈利水平相差较大，所以，开发商业地产、普通住宅和非普通住宅的房地产开发企业，应当测算不同的预警值。 不同类型的房地产开发企业测算不同的预警值，可以排除企业类型对指标值的影响。样本的分类，可以根据企业总数量的多少合并或进一步细分，如根据企业规模进一步细分。 3、样本的数量。测算预警值时，样本数量应当大于或等于30。样本数量太小，样本平均值不足以代表总体平均值，即预警值不具有代表性。如果企业数量过少，如小于30户，可以所有企业作为样本。 选取样本企业时，在随机抽样的基础上，应当尽量选取财务核算较为规范的企业，以避免