土地使用权竞争之辨析——住房问题笔谈之二.pdfVIP

本期专稿 靠Red g4￡娩 土地使用权竞争之辨析 住房问题笔谈之二 沙犁 土地价格是影响住房价格的重要因素，土地 者挂牌方式出让”。2003年，出让土地面积中，住 的供应机制是如何影响土地价格的，需要作新的 宅建设用地 占22．38％；出让土地成交价款中，住 思考 。 宅用地成交价款 占47．77％。2008年，出让土地面 一 、 在竞争中显化的土地价值 积 中，住宅建设用地 占31．05％：出让土地总成交 土地作为一种重要的生产要素，以市场 的方 价款中，住宅用地成交价款 占57．62％。住宅建设 式来配置土地资源，是国有土地使用制度改革的 用地的出让，已经成为国有土地出让收入中的主 重点。 要部分，住宅用地创造的收益率远高于其他用 招标、拍卖、挂牌、协议是国有土地使用权有 地。 偿出让的主要形式。根据2oo9中国国土资源统 竞争性土地使用权出让方式的推进 ，使土地 计年鉴》，2001年，全国国有土地出让 90394．12公 的出让价格不断提高。按成交价款与出让面积之 顷，行政划拨 73979．54公顷，出让与行政划拨之 比计算土地 出让价格，2003年，每平方米的土地 比为 1．22：1；2008年，国有土地 出让 165859．67 出让价格为 143．26元，2008年提高到 618．58 公顷，行政划拨62380．55公顷，出让与行政划拨 元，年均增长 17．18％；其中，2003年，住宅建设用 之比提高到2．66．1。在出让的土地中，招标、拍卖、 地的出让价格为每平方米 597．81元，2008年提 挂牌等竞争性 比较强的方式，2003年 占28％， 高到 l147．74元，年均增长 13．93％。在各类用地 2008年提高到83％。在各类用地供应中，住宅建 中，住宅建设用地的出让价格一直居于首位， 设用地的出让与行政划拨之比是比较高的。2008 2008年比商服用地还高出3．59％。 年，住宅建设用地的供应中，出让土地 51507．31 大城市的土地价值显现得更快 。2003年至 公顷，行政划拨9890．74公顷，出让与行政划拨 2008年，北京市土地出让价格年均增长 34．55％， 之 比为 5．21：1，仅次于商服用地 (2008年为 上海市该涨幅为 40．55％，天津市为 24．2％，杭州 6．92．1)。住宅建设用地竞争性出让方式的比重 市为 57．27％，深圳市为 65．63％，大连市为29．33％。 最高，2008年，出让的住宅建设用地 中，以招标、 房地产开发企业的主要产品是住房，大城市住宅 拍卖、挂牌方式出让的占91．11％，比商服用地 建设用地价格增长要更快于整体土地 出让价格 (2008年为 86．39％)还高4．72个百分点。获得土 的增长。 地使用权竞争性较强的供地方式，使土地的价值 住宅建设用地价格增长快，也包含 了住宅建 更快、更充分地体现。 设容积率不断提高的因素。在土地使用权出让 从推进住房商品化开始，土地使用权获得的 中，提高住宅建设项 目的容积率，也成为一些地 中 竞争度也随着商品住房供应规模的不断扩大而 方政府创造土地价值、增加土地出让收入 的工 加强。有关部门将商品住宅用地明确界定为经营 具。有一些住宅项 目，建成才十几年就要重新规 层