李晓斌 几个房地产热点问题.ppt

几个房地产热点问题的探讨 北京李晓斌律师事务所 李晓斌博士 北京市宣武区律师协会会长 北京市律师协会土地法委员会主任 全国律师协会民事专业委员会副主任秘书长 北京、天津、厦门仲裁委员会 仲裁员 中国土地学会土地法学分会副主任 中国房地产协会法律事务委员会副主任 中国人民大学民商事法律中心研究员、地产法所所长 一、农村房屋买卖问题 （一）相关法规、政策 1、全国人大 1988年4月《宪法》 第十条 1988年12月《土地管理法》第八条、第六十二、六十三条 2007年3月《物权法》第一百五十二条至一百五十二条 2、国务院 1982年2月 《村镇建房用地管理条例》 1999年5月 39号文 《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》 2004年10月 28号文 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》 2007年12月 71号文 《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》 3、国土资源部 2004年11月 234号文 《关于加强农村宅基地管理的意见》 2008年7月 146号文 《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》 4、地方政府 2000年 《上海市房地产转让办法》 2003年 上海市《关于鼓励本市村民宅基地让出给农村集体经济组织的实施细则(试行)》 2003年《苏州市宅基地管理暂行办法》 5、最高人民法院 1963年8月 《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》 1984年8月 《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》 1992年7月 《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》 6、地方法院 1992年 浙高法[1992]82号文件 《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》 2004年 沪高法民[2004]4号 《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》 2004年 京高法发[2004]391号 《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》 2005年 鲁高法〔2005〕201号 《全省民事审判工作座谈会纪要》 2006年 江苏省高级人民法院 《关于曹明与孙淑惠、袁长荣房屋买卖纠纷的批复》 （二）现状及趋势 1、现状 （1）国家政策屡屡强调农村房屋不得进行买卖 （2）司法实践中，以认定合同无效为基本原则，以 认定合同有效为例外 2、趋势 （1）坚持尊重历史，照顾现实原则。 （2）坚持综合利益衡量，实现利益平衡的原则。 （3）坚持“三个至上”和“三个统一”原则 （三）相关案例 北京市通州区画家村“宋庄房讼” 15年前卖农房今朝反悔 退千元房款又赔23万 北京市顺义区房主九年后收房，被告索赔100万 二、小产权房问题 （一）小产权房的界定及形态 1、定义 小产权房泛指在集体土地上建设，并向本集体经济组织以外成员销售或变相销售的住宅项目。 2、小产权房的形态 3、小产权房与商品房的比较 （二）基本情况 1、全国情况 截止2007年上半年，全国小产权房面积达到66亿平方米，占全国村镇房屋建筑面积20%以上 2、部分地方情况 北京市 小产权房项目80余个，面积接近1000万平方米 山东省 小产权房的用地共108宗，总面积7260亩 河北省 面积近8400亩，符合土地利用总体规划的6450亩 （三）形成原因分析 1、制度根源： 二元结构的土地法律制度根本上导致小产权房现象 2、经济原因： 城市房地产价格居高不下，促使价格低廉的小产权房热销　 3、监管原因： 监管不力使小产权房有存在、蔓延的机会 （四）小产权房的负面问题 一、扰乱正常的房地产市场秩序 二、规避了相关税费的缴纳 三、产权不合法，购房人权益得不到保障 四、久禁不绝，连锁反应上升为社会问题 （五）小产权房的法律政策 1、禁止小产权房流通的法律政策 2、对法律政策的分析 （六）小产权房的实务问题 1、买卖 2、国家征地拆迁时的补偿 3、离婚分割 4、继承 （七）对小产权房清理工作的思考及建议 1、区别对待、疏导为主 2、创新形式、合法充当“保障房”角色 3、补办手续、法律认可 4、建立城乡统一、有形的土地市场 （二）闲置土地处置精神 国务院《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号 ） 国土资源部《?闲置土地处置办法》 国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知 （三）收回闲置土地的一般程序 一