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投资性房地产计量模式比较研究 韦升浩 安徽水利开发股份有限公司 X 关注成功！ 加关注后您将方便地在 我的关注中得到本文献的被引频次变化的通知！ 新浪微博 腾讯微博 人人网 开心网 豆瓣网 网易微博 摘????要： 投资性房地产在我国经济当中, 发展的十分迅速, 通常来说, 投资性房地产是以赚取租金或者为资本增值等目的所持有的房地产。在目前我国颁布的一些新准则当中, 企业需要将原来的资产进行重分类, 并且分类以后的投资行房地产还需要在可供选择的政策当中进行选择和核算, 选择出不同的管理模式以及政策, 促进我国房地产行业的可持续发展, 以下本文笔者就主要从投资性房地产后续计量模式的比较出发, 探讨相关的内容。 关键词： 投资性房地产; 后续计量; 模式研究; 收稿日期：2017-8-5 Received： 2017-8-5 1 投资性房地产计量方式的分析 一般来说, 投资性房地产的计量方式主要有两种, 分别为成本模式和公允价值模式。成本模式属于企业传统习惯性所采用的操作模式, 这种模式主要运用到了各类报表, 以及基本报表的内容等等, 反映出了企业资产的投入情况, 详细地分析出了企业的财务状况和经营情况, 以及业绩成果等等, 但是并不是为了反映企业的现有资产价值, 所以企业在运用成本模式对于会计要素进行记录时, 通常不采用市场价值, 而是根据经济业务发生时的原始成本作为依据进行记录, 如此反应出了企业资产的转让和浪费等等。而公允价值计量模式, 属于当今一种新的会计准则, 与原来旧会计制度的最大差别就是不断引入了市场概念, 并且在记录会计要素的时候还使用了市场价值。根据国际会计准则委员会对于公允价值的解释, 公允价值是在整体市场当中, 双方当事人都是理性并且还熟悉对方的情况以及货物资金, 然后按照商定的金额, 自愿的进行债务清偿或者是资产交易。这两种计量方式有着本质上的不同, 并且各自具有各自的特点, 发挥出了不同的作用。 2 投资性房地产的界定和判断 在新会计准则首次执行的时候, 企业应该对于内部所有的资产和负债以及所有者权益等等按照规定进行重新分类, 再次的确认和计量, 对于一些房屋和土地等应该属于固定资产核算的范围一分为二, 意思就是一部分界定为固定资产, 按照新准则进行核算。而对于满足投资性房地产定义的房屋建筑来说, 原本属于无形资产核算范围的土地使用权, 如果满足投资性房地产的定义, 那么也应该按照新会计准则来核算。我国的管理人员在借鉴一些国内经验的基础上, 还将投资性房地产进行了重新的定义, 投资性房地产主要包括了已出租的一些建筑物或者是土地使用权, 以及持有并准备增值后转让的土地使用权等等。在这里, 出租的建筑物, 主要指的是企业拥有产权的建筑物。 在实际情况当中, 主要可以从定性、定量两个方面来判断投资性房地产, 然后还可以采用排除法进行定性的判断。对于企业用于生产产品、提供劳务或者是经营管理而持有的房地产, 那么就不再定义为投资性房地产。如果在两个公司当中, 母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产, 那么这项房地产就确认为投资性房地产。但是如果企业出租给本企业职工的居住宿舍, 并且还是按照市场价值收取租金, 那么这项资产就不再属于投资性房地产。从定量方面来看, 投资性房地产应该单独计量和出售, 这就是说投资性房地产的产权可以单独划转以及分割。如果对一些原来属于固定资产或者是无形资产的土地产权, 再新会计准则的制定以后, 划分为投资性房地产的资产, 在后期编制资产负债表的时候, 应该单独列示为投资性房地产项目。如果有确凿的证据表面采用公允价值计量模式的投资性房地产, 那么在计量的时候就可以采用公允价值计量模式进行计量, 并且还需要将账面价值和公允价值的差额计入到留存收益当中。 3 投资性房地产两种计量方式的不同比较 3.1 采用成本模式对于投资性房地产进行计量 在成本模式当中, 应该按照有关的准则和规定, 对于已经出租的建筑物或者是土地使用权进行重新的计量, 并且还要计提摊销和折旧, 如果对于部分存在有减值迹象的房地产, 那么还应该按照有关的准则进行减值测试, 计提出相应的减值准备。但是需要强调的就是, 对于不同类型的计量模式, 一旦确定以后, 那么就不能再进行随意变更, 只有具有明确的证据表明公允价值能够持续可靠取得的, 那么才可以采用公允价值计量模式。 3.2 采用公允价值对投资性房地产进行计量 在公允价值的计量模式下, 企业不需要对于一些资产进行摊销和折旧, 反而应该根据资产负债表当中投资性房地产的公允价值作为基础来调整其账面价值, 公允价值与账面价值之间的差额计入到当期损益。对于符合满足采用公允价值计量的房地产来说, 应该需要同时满足的条件就是、首先就是投资性房地产在当地必须需要具