中小型商业裙楼经营模式研究与创新_以南京市为例.docxVIP

文章编号：1673-1387（2010）02-0220-04中小型商业裙楼经营模式研究与创新—以南京市为例张娇娇，瞿富强，聂琦波（南京工业大学管理科学与工程学院，江苏南京210009）摘要：以南京市为例，分析中小型商业裙楼空置的原因，研究现有商业地产经营模式，进行租售结合模式创新，提出适合中小型商业裙楼项目的节点招商，对比其他租售结合模式，明确节点招商的权属、租务合同等问题，详述其适用性和操作过程，并提出可能存在的问题。关键词：裙楼；租售结合；节点；招商中图分类号：F293.3文献标志码：A商业地产依靠自身的产品特性、稳定的盈利方式及对行业政策影响不敏感等有利条件，在整个房地产行业处于调整时期仍保持了较好的发展，逐渐成为很多项目的重要组成部分和开发收益链上的重要环节，尤其是商业裙楼，作为市场中数量最多、最具活力的产品几乎无处不在。裙楼，又叫裙房、底商，是指与高层建筑相连的、建筑高度不超过24m的附属建筑[1]。由于其是位于多层或高层建筑的主体底部的低层附属建筑体，一般其横切面积大于建筑主体本身面积，所以从外立面上看，整个建筑是“凸”状的，底部平面面积大的部分就像整个建筑的裙子，故名裙楼。商业裙楼是综合建筑商业地产的主要表现形式。商业地产按照规模划分为大型商业地产（建筑规模在7万m2以上）、中型商业地产（建筑规模在2～7万m2）和小型商业地产（建筑规模在2万m2以下）[2]。笔者研究的中小型商业裙楼泛指建筑面积在7万m2以下，位于多层或高层建筑的主体下半部分，用于商业经营的低层附属建筑。相比于大中型单体商业项目和综合项目，商业裙楼具有开发准入条件低、租金具有竞争优势等特点，配建商业裙楼不但可以完善项目的整体功能，提升物业的整体价值，还有助于分摊土地成本，降低开发风险。因此中小型商业裙楼一直备受开发商和投资者的青睐。但从市场实际情况来看，商业裙楼的经营并不理想。中小型商业裙楼是目前市场上空置数量最多的一类项目，有些项目甚至位于城市商业中心却长期空置。以南京市为例，在《2008南京商业地产发展报告》重点研究的67个商业项目中，中小型商业裙楼项目占52个，是市场供应的绝对主力；但其中31个项目处于完全空置状态，占中小型商业裙楼项目总面积的62.6%；另有部分项目仅一层得到利用，而二层及以上空置，即共有超过2/3的商业裙楼是空置的[3]。一、商业裙楼空置原因探析造成中小型商业裙楼空置的原因较多，可以分为外部原因和内部原因。外部原因主要来自两个方面：一是开发准入条件低，造成阶段面积供应过量。商业裙楼随住宅、办公等项目同时开发，对开发商资金实力和开发资质等要求不高，致使很多开发商盲目追求收稿日期：2010-01-24作者简介：张娇娇（1984—），女，黑龙江哈尔滨人，硕士研究生。第2期张娇娇等：中小型商业裙楼经营模式研究与创新221商铺出售的利润空间，在区域商业供应已经饱和的情况下，仍将项目配建商业裙楼并投放市场，导致商铺在一段时间内空置。二是投资者的不理性间接造成了空置产生[4]。“一铺养三代”的置业观念使很多投资者热衷于商铺投资，客观上促成了商铺需求。但是多数投资者要么不了解商业地产操作，只关注投资回报率；要么购买后搁置，至升值后转手，这两种情况都造成了裙楼的空置。内部原因也可分为两个方面：一是经营模式选择不当造成空置。诸多开发商为快速回收投资而销售分割商铺，商铺销售后产权分散，项目难以实现统一的经营规划，最终导致经营失败。以《2008南京商业地产发展报告》中研究的52个裙楼项目为例，其中37个项目是纯销售项目，占全部项目的72%，纯销售项目中有25个项目完全空置。从另一角度讲，处于完全空置状态的31个项目中，有近80%是直接售出的项目[3]。二是项目无法满足零售业态所需物业条件。与单体商业项目不同，裙楼不是独立的项目，其结构、外观等受主楼影响，设计限制条件较多，难以充分满足商家需要，有些项目甚至设计时未考虑后期引入业态的硬件需求特征。另外裙楼的项目规模、主楼形态也限制了其业种和业态选择的多样性。例如主楼是住宅，裙楼就不宜经营油烟过重的餐饮业。避免中小型商业裙楼空置主要是解决其内部问题。如果能够结合中小型商业裙楼的特点选择恰当的经营模式，并结合项目自身情况有针对性地开展工作，必将发挥项目的最大优势，实现其商业价值。因此合理选择经营模式是解决中小型商业裙楼空置的有效手段。低，中小型项目涉足企业的开发实力差别较大。中小型开发商资金实力不强，出售物业无疑是获取现金流最快最直接的方式，而资金实力雄厚的开发商又不愿投入过多的管理成本在投资回收期长、规模经济性差的中小型项目，所以多数开发商更倾向于出售物业。而采用租售结合模式的项目多是以售后返租、带租约销售等形式为营销手段，促进项目销售，并未真正带动项目的商业运营。不论采用哪种经营模式，开发商都是以