（精品）智博关于天韵家园商业项目提案.pptVIP

中老年用品市场 业态构想：服饰、鞋类、用品、保健品等 建议三：创意小商品市场 可行性： 1.周边2万户消费群体 2.差异化、规模竞争 3.片区空隙业态 创意小商品市场 业态构想：高雅厨房、时尚家居、新奇文具等 公共空间体验 有会员制或俱乐部服务 提供店铺装修设计顾问服务 主题特色店 消解购物街单一功能, 实现真正休闲聚会功能 形成共同兴趣人群的聚会交流地点 统一特色，一体化装修 集成空间 公共空间体验 我们建议 项目以中老年用品市场作为下一阶段调研重点开展工作 感谢各位领导莅临指导！ 感谢各位与会专家及同仁提出宝贵意见！ Thanks 汇报结束，谢谢聆听！ * * * 回笼资金 而非售馨 在这样一个非传统商业的区 域内营销，关键是要解决6 千平米商业做什么能活下来 问题 我们的目标 怎样经营 我们要解决 怎么卖 项目的方向问题 达成目标首要解决问题 目标沟通——目标界定 项目核心问题界定：怎么做才能低风险快速实现收益 以怎样的业态组合，实现项目收益要求的同时将风险降到最低？ 问题1 以什么样的思路，打造项目竞争优势，实现快速销售？ 问题 2 怎样能够实现低风险快速操作 目录 CONTENTS 项目核心问题的确定 项目情况分析 项目发展思路 项目开发建议 智博广告 120米 57米 建筑面积：6000平米 层数：一层 层高：6.8米 东西向长：57米 南北向长：120米 停车位：26个 本项目商业体量大 需要寻找附加卖点 项目概况 基本指标 开发条件 项目为旧楼改造项目，项目体量大，经营主体不明确，但同周边项目比较，具有较大的价格优势 项目形象提升困难 具有极大价格优势 项目环境介绍 道路： 周边自东向西主要道路为“车站路、城南路、桂花路、曙光路”，项目两端为城南路和桂花路。 地块走向： 为南北走向，建筑朝向为东西朝向，坐东朝西。 周边环境： 典型老城住宅区域，主要道路临街伴有少量商业。 项目所在位置 城南路 曙光路 车站路 桂花路 项目所在区域交通示意图 交通状况 背离主干道——城南路、桂花路 西面临社区道路，双向两车道 东、南、北三面不临街，且有一定的高度落差 本项目交通到达性好，十余条公交线路可到城南路或桂花路 本项目交通通达性好 但展示面差、车辆停靠不便 西立面 南立面 北立面 架空层为车库 从形态上来说 本项目不具备传统大型商业中心气质 项目建筑形态及意象分析 建筑状况 从整体的建筑形式来看，项目形象档次较低 从建筑意象来看，项目的风格与现代建筑相比，亲和力和外向型都比较弱 从建筑周边一面临街，两面封闭，一面悬空，没有很好的展示空间 建筑里面为小块瓷砖装饰，年久失修，需要进行外立面清理 入口 人流通道 入口 人流通道 人流通道 项目一层商铺面积6000平米，层高6.8米。 布局优势：整体布局方正；主入口与道路相连；通道宽敞，人流组织较为明确；柱网结构合理，便于商铺的组合和利用；垂直交通工具丰富。 布局劣势：主出入口过于集中，不利于人流的进出；一层三面高差大，不利于项目的形象展示。 项目建筑内部细节 本项目周边环境介绍 本案 火车站商圈 高桥商圈 万家丽、马王堆 商圈 10分钟车程 10分钟车程 15分钟车程 火车站商圈：长沙最大的电脑及电子产品集散地； 万家丽、马王堆商圈：家居、建材集散地； 高桥商圈：中南地区规模最大的综合批发市场； 本项目与上述三大专业市场车程基本在15分钟以内。 专业市场大量聚集 1、东塘商圈 2、新一佳 3、通程万惠 4、家润多 5、步步高 本案 1 2 3 4 5 项目周边商业成熟度较高； 商业网点较为集中； 未来将有瑞宁花园商业裙楼等大型集中商业。 社区路：以街铺为主，业态主要为便利店、药店、餐饮及休闲娱乐等； 城南中路：以街铺为主，美容美发、休闲娱乐、餐饮、超市等； 桂花路：以街铺为主，通讯、地产经纪、餐饮等； 城南郡 瑞宁花园 菁华源 书香名邸 格蓝康都 几米空间 …… 周边住区渐成规模 属性 具象 诠释 区位 城市中心区域 区域成熟，印象较为陈旧 交通 组织便利 南临桂花路、北临城南路，为曙光路和车站路所包围。地块周边路网发达，对外交通便捷 环境 生活设施完善 周边有超市、学校、银行、幼儿园等 有一定的商业氛围 周边有通程万惠、步步高、新一佳、家润多超市，毗邻东塘商圈，项目周边拥有一定数量的住宅区裙楼商业 项目 中等规模改造项目 占地6000㎡左右，为进深57米、临街120米通铺 地块 容易分割，但临街面形象欠佳 受建筑制约只有西面临街，且建筑年久陈旧，展示面较差，街道较窄，且经营业态多样无序，项目现有形象较差 限制条件 土建工程不宜太大，街道短时间无法拓宽 改变项目现有展示形象，通过改建从建筑外立面拔高项目档次难度较