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北京三季度写字楼需求激增 预计未来走势持强　　第一太平洋戴维斯提供的最新数据显示，随着经济回暖现象逐步显现，第三季度北京地区写字楼市场需求激增，甲级写字楼净吸纳量环比大幅上升94.9%至170，000平方米，创过去六个季度以来最高。 　　■供应 　　前身为华普中心的中汇广场位于东二环商务区的核心位置，与东四十条地铁站仅1分钟的步行距离。项目拥有20.3米挑高的写字楼大堂，部分楼层的单层面积更达6,700平方米。 　　同期入市的还有欧美汇大厦，为中关村西区自2007年第一季度以来首个只租不售的写字楼。大厦拥有2.8米的办公区域净高，100毫米的网络地板以及区内首个VAV空调系统。 　　2009年前三个季度共有17个项目逾103万平方米的可租赁面积进入市场，略高于历史峰2007年的102万平方米，创造了新的供应高峰。 　　■空置率 　　尽管超过222,500平方米的新增供应在第三季度进入市场，但季内强劲的吸纳使市场平均空置率仅微涨0.1个百分点至21.9%。 　　季内市场吸纳环比上升95%至169,895平方米，为过去六个季度录得的最高单季吸纳。需求的增长受益于跨国企业在经历了六至十二个月的缓速期后逐步恢复的业务扩张需求，这些企业在仍未松绑的预算下努力寻求最优的写字楼选址方案。 　　过去三个月中，金融、能源与信息技术等行业的企业利用各区域市场（尤其是东部地区）租金下跌迅速扩张，成为拉动市场需求的重要力量。 　　第三季度区域市场空置情况变化各异，其中四个区域市场空置率上升，另外三个则下降。与此同时，除金融街外其他各区域市场的租金仍然处于下跌通道中。 　　随着季内75,000平方米的新增供应进入市场，东二环取代CBD周边成为空置率最高的区域市场。 　　燕莎地区的空置率在没有新增项目的情况下上升1.8个百分点，显示部分租户选择迁离这个北京租金第二高的区域市场（每平方米每月人民币155.7元），寻求更低的租赁成本。 　　而金融街的空置率在季内录得最大跌幅。可租赁面积达50,000平方米的甲级写字楼金融街中心成交活跃，其中一个塔楼更于此前整租予北京农村商业银行。2011年以前有限的新增供应与具竞争力的投资政策，使这个北京空置率第二低的区域市场在租金与入住率增长方面保持领先。 　　■租金 　　第三季度北京甲级写字楼有效租金环比下跌1.8%，年初以来已累计回落15.3%，至每平方米每月人民币148.4元。尽管租金连续四个季度下行，但环比跌幅已大幅放缓，自一季度的8.9%收窄到目前的1.8%，显示市场在明显恢复的需求支撑下已运行至接近底部的水平。 　　金融街作为北京西部主要的区域市场，租金表现一支独秀，环比回升1.8%至每平方米每月人民币185.9元，较排名第二的燕莎地区租金高19.4%，为季内租金唯一上升的区域市场。 　　与西部区域市场较低的空置率及逐渐稳定的租金水平相比，东部区域市场的空置率持续上升，租金继续下行，季内环比下跌3.0%，自2008年第三季度的高峰已累计下滑20.6%。东二环、CBD周边及CBD的租金环比分别下降4.6%、3.5%和2.6%。 　　■市场展望 　　尽管季内需求仍不足以吸纳全部的新增供应，但第三季度强劲的需求使前三季度整体吸纳量上升至350,000平方米，较2008年全年的水平仅低10%。 　　CBD周边地区、金融街、东二环皆录得高于去年的新入住面积，受益于本地公司的扩张和金融危机下跨国企业迁入这些租金优势较为明显的区域。 　　而燕莎地区在部分租户迁入临近的CBD及其周边的负面影响下，在前三个季度录得净流出近20,000平方米的面积，预期部分项目将进一步下调租金报价达10%以吸引租户。 　　越来越多的企业正走出经济危机的阴影，与缩减费用相比，他们更专注于业务的扩张并谋求更大的市场占有率。预期内外资企业的写字楼需求在年内至2010年仍将保持强劲的走势。 　　在逐渐稳定的租金水平（第三季度环比仅下跌1.8%）以及强劲的市场需求支撑下，市场或将于未来两个季度调整到位。（地产中国网）