香港房产价格水平,走势.docVIP

（1）贷款利率处5年来最低水平 港地产价格将长期回调1997年-2003年深跌之痛犹在眼前，作为香港经济主要引擎之一的房地产业又一次陷入困境，香港经济也从去年第三季度开始陷入衰退。 ????地少人多的香港一直以房地产作为经济发展的主要支柱。1997年楼市泡沫破裂，一度使香港市民对经济环境的信心崩溃，连累百业受损。自1997年市场泡沫破裂后，香港房地产市场连续下行将近6年，至2003年“非典”时期才达到谷底，之 后受惠于内地经济强劲增长开始逐步复苏，房地产和成交量节节攀升，到2007年第四季度，香港楼市的成交量及价格已基本恢复至1997年楼市泡沫破灭前的水平。 ????不过，好景不长，伴随着2008年下半年欧美金融危机的渐次波及，香港金融业大量裁员，刚刚恢复元气的香港地产也因此受到严重打击。自2008年第三季度开始，香港地产再遇拐点，陷入量价齐跌的漩涡中，尤其是2007年价格上涨过快的高端物业减值幅度和风险更为突出。 ????譬如，香港最高档地区之一的太平山顶的房价，在2008年最后一个季度环比下跌30.5%，同比下跌40.4%，创下了历史最大季度跌幅；其年度同比数据的跌幅，仅略低于1998年亚洲金融危机期间第三季度的45%。 ????房地产业对于香港的宏观经济，远远超出一个投资市场的作用，而成为香港的经济命脉。地产价格快速下跌，带给人们一种极度苦涩的“泡沫破灭”感。 ????实际上，由于自由贸易是香港经济的基石，货物的进口及出口皆为零关税，因此房地产业客观上起到了将外部资金截留在香港本地的作用。而香港政府，则通过高价卖地，向所有的私人住宅、建筑物征收“差饷”，“地租”，并从房地产企业身上获得利得税，间接地收取利益。这样一来，香港房地产业就变成了香港政府的“征税代理人”。土地，更是香港政府的首要收入来源。 ????就像海水退却之后露出海底的礁石，香港社会一系列的经济问题——财政赤字、负资产、通缩、失业率等，几乎都与房地产市场的泡沫破灭有着千丝万缕的关系。而现实的情况是，香港另外两大经济引擎——金融和国际贸易，也是岌岌可危。 ????继去年第四季度香港本地生产总值下降2.5%之后，2009年香港经济前景更加堪忧。香港财政司司长曾俊华也警告说，无论对外贸易还是内部需求，预料都会表现呆滞，预测香港2009年全年本地生产总值会有2%到3%的收缩。这也是自 1998年亚洲金融风暴以来经济再次出现年度负增长。 ????目前香港地产开发商已大幅降价，且贷款利率目前处于2004年以来的最低水平。但分析人士指出，这对于香港地产功效甚微。在经济下行周期中，失业和降薪风险以及通货紧缩预期，会胜过地产供应量减少与低利率等积极因素，也将导致地产价格长期回调。 ????不过，分析也指出，由于香港各银行具有很高的流动性，目前贷款额仅略高于存款总额的一半，相对于1997年的楼市泡沫，当前香港地产整体风险并不太高。 香港房地产兴衰之启示(易宪容；3月31日)2005年科研成果香港豪宅每平方米70万元，房价走势将会如何？ 　　香港富豪聚集地——香港岛半山一个复式楼盘日前创造了全球最贵分层豪宅纪录：成交价每平方英尺7.128万港元，约合每平方米70万元人民币！ 　　这样疯狂的价格也许还不是香港豪宅价的顶峰。开发商恒基地产表示，下一套公寓开价或将达每平方英尺10万港元以上。 　　恒基地产方面人士表示，买家是一家香港公司，上述被出售的公寓总面积6158平方英尺，总成交价4.39亿港元，每平方英尺7.128万港元的售价打破了之前伦敦海德公园一号每平方英尺6000英镑的全球最高单位面积售价纪录。同层另一套公寓也以每平方英尺6.4605万港元的价格成交，总价3.97亿港元。据悉，这两套公寓在未出售时已有买家开价每平方英尺6万港元，这个意向买价使其至少成为亚洲最贵分层豪宅。 　　香港楼市的升浪在近几个月内一浪接一浪。在9月份送交香港土地注册处注册的所有种类楼宇买卖合约共1.4437万份，较8月份上升9％，与去年9月比较，更是上升95.9％。 下图为香港房价走势图 香港房地产的历史回顾周期性盛衰循环相伴战后香港地产香港房地产业虽然几经起伏，但一直是香港经济的支柱之一，占GDP的比重在20％以上，是香港经济的“晴雨表”。 战后至现在，香港房地产业呈现明显的周期性盛衰循环。第一个周期是1946年至1959年；第二个周期是1959年至1969年；第三个周期是1969年至1975年；第四个周期是1976年至1985年；第五个周期是1985年底至现在。每个周期经历的时间长短不同，周期最短的约6-7年，最长的是第五个周期，历时19年。 香港人口1946年为60万人，1949年增至186万，到1959年超过了300万，人口的急剧增加使住房需求急增。在港府政策推动及利