香港主要房地产企业发展历史.docVIP

香港主要房地产企业个案分析总结 自2001年5月份以来，企业发展部陆续对新鸿基、恒基兆业、长江实业、信合等香港地产商进行了仔细深入的研究与探讨，并与其中相关对象和香港地产研究机构进行了沟通与交流，以下是对这四家地产商研究的汇总说明。如需详细资料，请参阅具体的个案分析。以下，我们将从租赁比例关系、多元化经营、土地储备和内地拓展与合作四个方面对这四家集团进行比较汇总，从中获取一些值得借鉴的信息和经验。 一、主要指标的分析 1、资产规模（单位：港币百万元） 长江实业 新鸿基 恒基兆业 信和 市值 126，000 109，620 41，580 7，560 长江实业并非以房地产为主的公司，其业务分布财务、保险、港口、基建运输、电讯、零售等等行业，单以房地产收益为主计算，新鸿基的房地产规模是远远大于长江实业的。 2、本年度房地产收入（单位：港币百万元） 长江实业 新鸿基 恒基兆业 信和 房地产销售收入 8，262 16，957 13，398 703 房地产租金收入 593 5，834 1，537 723 长江实业和恒基兆业的租金收入比例相对较低，其房地产收入主要来源于物业的销售收入，而信和集团的租金收入已经超出了销售收入。 3、股本回报率 长江实业 新鸿基 恒基兆业 信和 股本回报率 12.2% 9.0% 10.0% 5.0% 二、经营性收益与日常性收益的关系 租售比例关系 处理好租赁性、经营性物业在房地产企业收入中所占比重，有利于调整长期收益与短期收益之间的关系，从而确保公司即使在不好的外部环境下也能获得相对稳定的收益流。 香港四大地产商的发展历程表明，一个地产企业出租、经营性物业所带来的稳定性收入保持在总收入的20％左右较为合适，当然这与香港成熟的地产市场及稳定的经济发展有关。 香港五大地产商租金收入与楼宇销售比较表 长江 新鸿基 恒基兆业 信和 租金收入/营业额 6.3% 22.6% 9.0% 29.6% 楼宇销售/营业额 88.4% 65.7% 78.8% 29.6% 租金收入/营业利润 11% 35% 13% 49% 楼宇销售/营业利润 86% 55% 87% 6% 通过上述数据可以明显的发现：2001年新鸿基房地产业务的业绩远远超过其它公司。其中，与出租相比，楼宇销售是长江实业、新鸿基和恒基兆业收益较大的业务，信和集团的租金收入在其2001年的营业额中占据的比例较高，达到29.6%， 从香港地产发展历程来分析， 在房地产刚起步阶段，楼盘销售的利润高，且资金回笼速度较快，租赁业所占收入比重较小；房地产业逐步成熟以后，地产商之间竞争较为激烈，相应利润率减少，发展到相应规模的地产商开始增加租赁业投入，以降低相应的投资风险及保持稳定的收益流。房地产业最终成熟以后，如现在的香港，市场处于几大地产商寡头竞争之际，租金收益比重将保持在一个较为稳定的比例上。 国内知名的几家大型地产公司出租性收益大约保持在1%左右，（如万科）这也符合国内房地产市场正处于刚刚起步，飞速发展的上升态势。楼盘销售为业务的大头，其带来的收益远远大于相应的租赁收益，且与租赁相比，相应的风险较小，自然大家都愿意尽量投资在楼盘销售上。 我金地集团租赁收益所占比例现阶段仍然较小，这与国内房地产处于稳步上升期有关。考虑到我国这次房地产周期可能在2002年至2003年间产生拐点，近期会加大投入，上升到符合我国地产市场现状，较为合理的比例上，以增强抵御未来房地产周期波动的能力，但应注意金地集团仍将以住宅开发为主要业务。 总而言之，随着国内房地产市场的成熟及金地企业规模的不断扩大，在保持住宅开发为主的前提下，金地集团会适时增加出租、经营性物业所占的收入比例，以确保企业高速稳定的发展。 三、多元化经营模式 1、四间公司的主要业务分布 长江实业 新鸿基 恒基兆业 信和 房地产 ■ ■ ■ ■ 酒店 ■ ■ ■ ■ 物业管理 ■ ■ ■ ■ 建筑 ■ ■ ■ 财务 ■ ■ ■ ■ 保险 ■ ■ 港口 ■ ■ 基建及运输 ■ ■ ■ 物流 ■ 电讯 ■ ■ ■ 零售 ■ ■ 石油 ■ 煤气 ■ 资讯科技 ■ ■ ■ ■ 从上表可以看出，四间公司的业务都呈现多领域的分布趋势，但涉足的行业均有所不同，其中，四间公司共同都进入的行业除了房地产以外还有：酒店、物业管理、财务和资讯科技。 目前，金地集团在房地产商品住宅的开发和物业管理方面都有了丰富的经验和一定的业绩，为了集团长期性的发展，规避一定的风险，我们应该如何进行多元化的发展呢？ 2、金地集团产业多元化思路 考虑到集团目前的资金实力和业务特点：主营业务房地产开发正在迅猛发展，且利润的增长空间还很大，没有必要分散资金进行多领域的发展。而集团的资