土地增值税的特点-江苏连云港地方税务局.docVIP

房地产企业 土地增值税清算操作实务课件 目 录 第一章 土地增值税的特点 4 一、土地增值税的定义 4 （一）转让国有土地使用权 4 （二）转让地上建筑物 4 （三）转让附着物 5 （四）“转让”和“出让”的区别 5 （五）转让集体土地使用权、地上建筑物和其他附着物 5 （六）有偿转让和无偿转让的区别 5 （七）抵押和典当 7 （八）实际享有土地使用权 7 二、土地增值税的征税范围 8 第二章 收入确认 10 一、政策规定 10 二、土地增值税清算收入确认原则 13 三、计算要点 14 1、计算收入的完整性 14 2、计算收入的准确性 16 3、不同销售方式计算收入的合理性 17 4、联合开发的合规性 21 5、代收费用的合规性 25 第三章 开发成本计算 28 一、取得土地使用权所支付的金额 28 （一）政策规定 28 （二）计算要点 30 （三）需关注的问题 31 二、前期工程费 36 （一）政策规定 36 （二）前期工程费内容 37 三、建筑安装工程费 39 （一）工程承包的形式 39 （二）甲供材成本重复列支问题 40 （三）关于开发企业为施工方代垫的临时水电费列支问题 41 （四）滚动开发中甲供材的处理 41 （五）关于房地产开发企业采用滚动开发方式中，对建安成本划分问题 42 （六）建筑安装工程费主要内容 43 （七）关于对房地产开发企业质量保证金的处理 43 （八）关于建安发票的真实性问题 44 四、基础设施费 45 五、公共配套设施 46 （一）主要内容 46 （二）区分原则 46 六、开发间接费 47 六、政府代收费 49 第四章 房地产开发费用 51 一、政策规定 51 二、要点 53 第五章 与转让房地产有关的税金 56 一、政策规定 56 第六章 财政部规定的其他扣除项目 58 一、政策规定 58 二、审核要点 58 三、需要关注的问题 58 第七章 土地增值税征管重点 60 一、核定征收 60 二、普通标准住宅 61 三、开发成本中建筑安装费用要合理分配 63 四、对尚未出售的店面房、车库保留成本计算 63 五、分期开发按立项报告文件执行 64 六、 清算后再转让房地产的处理 64 七、关于虽未明确产权，但使用和收益归开发公司所有的地下人防工程用于经营取得收益的处理 65 八、销售车库的成本列支问题 65 九、关于售楼处、样板房的装修费用列支问题 66 第一章 土地增值税的特点 一、土地增值税的定义 土地增值税是对有偿转让中华人民共和国国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的土地增值额课征的一种税。 国税函发【1995】110号《土地增值税宣传提纲》第一条“什么是土地增值税”。 解读： （一）转让国有土地使用权 改革开放前，我国土地管理制度一直采取行政划拨方式，土地实行无偿无限期使用，但不允许买卖土地。自1987年我国对土地使用制度进行改革，实行国有土地使用权的有偿出让和转让。极大地促进了我国房地产的发展和房地产市场的建立，对提高土地使用效益，改善城市基础设施和人民生活居住条件，以及带动国民经济的相关产业的发展都产生了积极作用。 （二）转让地上建筑物 《实施细则》第四条规定：地上的建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 （三）转让附着物 《实施细则》第四条规定：附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。 （四）“转让”和“出让”的区别 国有土地使用权转让就是买卖行为，“出让”属于土地一级市场，免征土地增值税。 （五）转让集体土地使用权、地上建筑物和其他附着物 集体所有制土地使用权的转让问题。集体所有制土地使用权的转让，分两种情况来界定：第一，国家根据有关法律规定，将集体所有制土地征为国有土地，不属于土地增值税的征税范围；第二，集体所有制土地所有者私下与其他单位和个人直接进行土地使用权的转让，并取得收入。这种行为是一种违反土地管理法的违法行为，不属于土地增值税调节的范围。集体所有制土地在转让前补办了土地出让手续，之后作为国有土地转让的，才是土地增值税的征税范围。 （六）有偿转让和无偿转让的区别 有偿转让，即在转让时按市场公允价确认转让收入。 无偿转让，即继承和赠与。 房地产的继承和赠与问题。房地产所有者无偿地将其房地产产权让渡给继承人或受赠人的行为，不属于土地增值税的征税范围。《细则》所称的“赠与”是指如下情况：一是赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。二是通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。但借赠与之名，行出售交易之实的，则应按规定征收土地增值税。 （财税字[1995]48号 1995-5-25）《财政部 国家税务总局