再论居住区“业主的建筑物区分所有权”.pdfVIP

I物业研究IPropertyResearch 再论居住区 “业主的建筑物区分所有权 朱新贵’黄安永 (1．三江学院物业研究中心，江苏 南京 210012； 2．三江学院土木工程学院，东南大学物业管理研究所，江苏 南京 21O012) 摘 要：各类物业管理组织，如基层政府、业主委员会、物业服务企业、房地产开发企业等，毫无疑问是社会组织中非常重 要的一部分。调整好这些组织之间的关系对于 “加强和创新社会管理”至关重要。但是，目前此类组织之间却大量存在着矛 盾与纠纷 。其中关于 “业主的建筑物区分所有权”的问题无法回避 ，因此有必要在新形势下对其进行进一步的分析和探讨 ， 尤其是对一些根本问题的剖析非常重要。 关键词 ：居住区；业主：建筑物区分所有权 中图分类号：D911．O4 文献标识码 ：A 文章编号：1671—8089(2011)11—0086—03 今年，中央提出要 “加强和创新社会管理，建设中国特 用地等四项用地。因此可以推断得出：居住区的各类建筑和 色社会主义社会管理体系”，其中重要的一项 内容是 “要 设施应当包括各类住宅、公共服务设施、道路、绿地等。 建立分类发展、分类管理机制，促进社会组织健康有序发 综合以上， 《物权法》在讨论 “业主的建筑物区分所有 展”。各类物业管理组织，如基层政府、业主委员会、物业 权”时是站在更高的角度来看待这个问题，一方面没有将范 服务企业、房地产开发企业等，毫无疑问是社会组织中非常 围局限在居住区中，而是拓展到了 “建筑区划”的范畴；另 重要的一部分，调整好这些组织之间的关系对于 “加强和创 一 方面，就仅仅是 “居住区”这一范例而言， 物《权法》也 新社会管理”至关重要。但是，目前此类组织之间却大量存 没有将范围限定在住宅上，而是拓展到了公共服务设施、道 在着矛盾与纠纷，其中关于 “业主的建筑物区分所有权”的 路、绿地等建筑以及设施上。 问题无法回避，因此有必要在新形势下对其进行进一步的分 析和探讨，尤其是对一些根本问题的剖析非常重要。 2、 “公共服务设施”的辨析 物《权法》以及之后的司法解释基本解决了住宅专有部分 1、建筑区划的辨析 和共有部分 、绿地和道路的所有权问题，但是对于公共服 区分某一区域建筑物或者其他设施设备的所有权归属应 务设施， 物《权法》的规定略显犹豫 (通过征求意见版和最终 当首先对其一般性质如地理位置、范围进行界定， 《物权 版的比较可以得出这一结论)：“建筑区划内的其他公共场所、 法》中采用了 “建筑区划”的概念。所谓区划，是指地区、 公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”该法中使用了“公 区域的划分 ，常见的区划有行政区划、建筑区划、经济区 共场所”、“公用设施”等词语，但是并没有给出详细的解释， 划等。其中 “建筑区划”一般意义上的理解是 “依据城市规 之后的条例以及其他相关法规也都没有进行详细解释，而且 划道路、设施设备、建筑物规模、行政管理、物业管理等因 这些用词与较早法规中的“公共服务设施”用法相异。如在其 素，按照主要建筑物的功能划分为居住区、商业区、行政办 他一些法规中，还会用到基础设施、配套设施、配建设施、 公区等”。由于历史或者其他一系列原因，在提到 “业主的 公共设施等等一系列词语。由于指代不清， 《物权法》的这一 建筑物区分所有权”时，我们更多地会将注意力集中到居住 规定反而带来了许多纠纷。因此，有必要对这一条款中的一 区方面，但是很明显 物《权法》在立法时并没有这方面特殊 些词语进行详尽的辨析。 的指代。因此，在使用范围上来看， “业主的建筑物区分所 (1)基础设施 有权 ”有着更宽广的使用空间，这对于我们解决非居住区的 从最大范围来