关于加快峄城区房地产业发展的调查报告.docVIP

关于加快峄城区房地产业发展的调查报告 城区房地产业 孙忠强 发展的调查报告 房地产业是服务业的重要组成部分.房地产业 的发展,对于加快城市建设步伐,促进经济发展,增 加就业和消费具有很强的拉动作用.作为经济欠发 达的枣庄市峄城区.如何把房地产经济做大做强.是 一 项十分紧迫而重要的课题.为此.根据区委区政府 的安排.近期我们对峄城区的房地产业现状,存在问 题和发展趋势进行了专题调研.现报告如下: 一 ,枣庄市峄城区房地产业发展现状. 一 是房地产投资规模逐年增加.开发队伍不断 壮大.目前房地产开发商已发展到8家.其中4家来 自上海,济南,江西等地.区内房地开发商总投资达 到9104万元.十五期问.房地产开发累计完成投 资12576万元.年均增长31.9%.房地产业开发项目 实现了由单一商品房开发向商业区,广场建设等多 元化方向发展.二是商品房开发供销两旺.2003— 2005年.商品住宅房完成投资5680万元.占房地产 开发投资额的58.3%.竣工商品住宅房面积80744平 方米.占全部竣工房屋面积的89.6%.个人购买商品 住宅房面积达78184平方米.实现交易额6700万 元.分别占房地产销售面积和销售额的87%和 79%.三是居民生活条件不断改善.房地产业对相关 产业拉动作用日益明显.2o01年以来.峄城区先后开 发建设了坛山小区,文昌小区,府顺小区,榴园小区, 聚福花园,滨河花园6处居民小区.居民住房条件明 显改善.由于房地产业关联性强,产业链长.带动了 数十个产业的发展.吸纳了大量的剩余劳动力.据有 关部门统计.每年可直接或间接为峄城区提供就业 机会15000多个 二,枣庄市峄城区房地产业发展中存在的问题. 42山东葶}地产2o07年第2期 一 是房地产开发商总体竞争力较弱.专业人才 匮乏.目前.峄城区房地产开发商总体经营水平在全 市处于中下游.融资水平偏低.经营管理水平不高, 与房地产业资金密集,管理密集的特点很不适应.全 区房地产开发商均为三级以下资质.在2005年全市 l0强房地产企业评选中.峄城区无一家房地产企业 入围.房地产策划,营销,信息等方面的人才缺乏.独 当一面的复合型人才太少.外地的高级专业人才引 不进,留不住.本地专业人才或满足于现状或眺槽改 行.二是低水平,重复性开发.难以形成规模效益和 品牌效应.房地产开发项目见缝插针的较多.开发 商大多是捞一把就走.难以形成规模效应.商品房 设计水平偏低.户型设计,外观设计过于单一.有特 色的楼盘不多:功能齐全,设施配套,环境优美的商 品住宅开发较少.不能适应消费者追求舒适化,个性 化的要求.特别是物业管理明显滞后.多数居民小区 没有成立业主委员会和委托物业公司管理.商品房 开发之后.进入无序管理状态.导致小区垃圾乱堆乱 放.污水到处乱流.三是外部市场冲击较大.本地房 产呈现滑地效应. 十几年来.峄城区的房地产开发受枣庄市市中 区的负面影响较大.市中区曾作为原枣庄市委,市政 府驻地.在教育,文化,卫生,餐饮,休闲等人居环境, 水,电暖,煤气,小区管理等基础设施配套方面明显 优于峄城区.对峄城区房地产业形成较大的冲击力. 据有关部门不完全统计.近年来峄城区每年都有近 三分之一的新增购房户前往市中区定居.这些购房 者一部分是受市中区优越的教育条件吸引.为子女 上学而定居枣庄:另一部分是受市中区住宅小区优 越的基础配套设施所吸引.购房对象多为生活条件 较好的中老年人.这两部分人占峄城区在市中区定 居人I=l的80%以上.由于部分购房户流向市中区.造 成峄城区房地产产品的需求量受到影响.四是旧城 开发成本较高.房地产市场体制不够完善.由于历史 的原因.峄城老城区面积较大.改造成本较高.据该 区房管局对老城区改造成本的分析.老城区每平方 米改造成本为1300元.这比同期商品房销售均价高 100元.这种高成本在一定程度上影响了老城区改造 的进度.同时.房地产管理体制比较滞后.有关职能 部门大局意识,服务意识和协调意识不是很强.对房 地产市场的监督不够到位.房地产市场还没有完全 纳入到规范化,有序化的发展轨道.五是房地产业贡 献率偏低.投资比重不高.十五期间.房地产对峄 城区GDP的年均贡献率为0.77%.以最好年份2004 年来看.对GDP的贡献仅为3.0%.远远落后于全国 平均水平.房地产投资占社会固定资产投资比重不 高.2o01——2o05年的比重分别为2.0%,3.4%, 1.8%,4.4%,1.5%.总体上呈下降趋势. 三,对峄城区房地产业发展前景和潜力的估价 (一1峄城区房地产业不存在过热现象 衡量一个地区房地产业是否过热.主要有两个 标准.一是看房地产投资占固定资产投资的比重是 否过高.十五期问.峄城区房地产投资占固定资产 投资的比重均在4.4%以下.而全国