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关于沈阳市土地一级开发的研究 瓣 关于沈阳市土地一级开发的研究 王鑫1丛澜 (1.沈阳市土地储备中心,辽宁沈阳110014; 2.沈阳市建筑工程交易管理中心,辽宁沈阳11oo14) 摘要:随着城市化进程的加快以及招标,拍卖,挂牌方式交易土地和净地出让政策的逐步推广,土 地一级开发扮演着越来越重要的角色.土地一级开发的逐步建立和完善,必将有利于进一步发挥土地供 应,调控房地产市场,合理利用土地资源,有利于城市化建设的顺利推进. 关键词:土地一级开发;存在的问题;实施与完善 中图分类号:D922.3文献标识码:A文章编号:1672—5646(2010)06—0039-02 近年来,伴随着城市化进程的加快及城市经营性用 地采用招标,拍卖,挂牌等方式交易和净地出让政策的逐 步推广,土地一级开发对于房地产业的发展,城市建设的 推进,城市空间形态的改变扮演着越来越重要的角色. 一 ,土地一级开发的概述 1.土地一级开发的内涵.土地一级开发,有时也被称 为土地一级整理.简单地说,是指在土地出让前,对土 地进行整理投资开发的过程,即由生地变熟地的过 程.具体来说,就是按照国民经济和社会发展计划,土地 利用总体规划,城市规划及土地年度储备计划的要求,由 政府及其授权委托的开发企业或土地储备机构,对一定 区域范围内的城市国有土地(毛地)或农村集体土地(生 地),统一组织征地补偿,拆迁安置,土地平整,市政基础 设施和社会公共配套设施建设的行为,使该区域范围内 的土地达到出让标准的建设条件(熟地).因此,土地一 级开发是土地出让前的运作方式,开发的主体是当地政府 及其授权委托的开发企业或土地储备机构.而土地一级 开发的结果是要使生地成为熟地达到出让的标准. 2.土地一级开发的特点包括:资金密集.土地一级开 发是资金需求量大,技术含量高的土地再生产过程,资金 需求甚至几十亿元;融资困难,从事一级开发的土地不能 抵押,加上受宏观调控政策的影响,银行对包括土地一级 开发在内的房地产行业贷款处于收缩状态,同时也缺少 债券,股票上市等直接融资渠道;需求稳定,土地是资源 类商品,也是房地产产业链最前端的环节,而土地的稀缺 性和社会需求增长的矛盾日益突出,使土地长时间处于 增值过程.以土地加工和交易为对象的土地一级开发基 本上不存在价值风险,流动性风险也比较小 3.土地一级开发的依据与原则.土地一级开发应按 照各个城市(地区)的国民经济和社会发展计划,土地利 用总体规划,城市规划及土地年度储备计划的要求,坚持 政府主导,企业参与,统一规划,市场运作,利益共享的 原则进行科学的开发. G 辽辽 T丁 经经 济济 职管 业理 技干 术部 学学 院院 二 o —— o 芷 第 ,, 期 4.土地一级开发的模式.目前,我国关于土地一级开 发的模式各地区有所不同,但归结起来主要有三种模式: 一 是政府直接运作:二是政府成立国有开发企业,负责整 个城市的一级开发;三是政府借助市场力量,委托房地产 开发企业或土地储备机构来具体操作. 5.土地一级开发的意义.当实行土地一级开发之后, 政府可以更加明确地将房地产开发的过程分为两个部i 分,即土地开发和房产开发两个阶段.会减少大量房产开i 发的前期工作,有利于市场化管理.促进企业的专业化程÷ 度,增强企业的竞争能力.政府有计划和预期地向市场供uo 给土地.从而可以充分掌握市场的情况和土地成本及预 期土地供给时的产品结构,有效地采用招标方式控制产 品的生产供给类型达到市场调节的目标,也可以自如地 按预计的土地供给情况,不同用地的条件整体地控制产 品的结构,保证市场的供给.因此,土地一级开发对于政 府来讲,在土地供应环节的调控能力得到增强,同时加大 了存量土地的盘活力度;对于开发商来讲.可以节省大量 资金和时间成本,获取高额利润,同时也了提高企业的竞 争力;对于行业来讲,景气不改,行业集中度提高. 二,目前土地一级开发存在的问题 1.征地,拆迁问题.这是土地一级开发中的核心问 题,因为征地,拆迁涉及的范围广,主体多,手续繁琐,关 系错综复杂,占了土地一级开发很大的工作量. 2.开发主体问题.目前,全国的土地一级开发工作主 要由政府及其授权委托的开发企业或土地储备机构来完 成,在运作上,常常带有强烈的行政思维色彩.政府亲身 力行者居多,缺乏市场化的运作理念和专业化的操作技 术,因此,无法回避不同利益主体之间的冲突及其行为规 范问题,也不利于保护被征地人和被拆迁人的利益,成本 控制与效率之间的矛盾也难以解决. 3.资金问题.目前,无论是政府财政拨款或是银行贷 款,都未形成有效的资金筹措机制,特别是统一收购制度 实施后,客观上要求政府对需要盘活的土地实施敞开收 作者简介:王鑫(1974一),男,辽宁大连人,工程师,研究生,主要从事土地管理研究