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行业专题报告 新会计准则对商业上市公司财务报表的影响分析 商业零售行业 2006 年 2 月 28 日 曹平璘 010转 877 caopl@ 2007年1月1日，新会计准则将开始执行。结合商业零售行业上市公司的财务特点，我们认为，新会计准 则对上市公司财务报表的影响可能带来对商业上市公司估值体系的变化。 一、资产重估是否会带来商业地产类公司的价值重估？ 在此次颁布的38个具体准则中，对“投资性房地产”的会计核算有明确的准则进行规范。其中，与原《企 业会计准则－固定资产》中的规定有较大差别的是，投资性房地产在后续计量时，可以采用公允价值模式。 采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，公允价值与原账面价值之间的差额计入 当期损益。 在商业零售类的上市公司中，商铺出租已经成为重要的收入和利润来源。但是，需要注意的是，这些商 铺或者商业资产不一定符合“投资性房地产”的定义和确认及计量要求。 首先，新会计准则对“投资性房地产”的概念进行了较为严格的定义。《企业会计准则－投资性房地产》 规范下列投资性房地产：（1）已出租的土地使用权；（2）长期持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）企 业拥有并已出租的建筑物。从上述限定可以看出，只有企业拥有所有权的商业物业可以作为投资性房地产进 行核算。在商业类上市公司中，有很多商业物业是租赁后用于转租的。另一方面，有一些零售类上市公司的 商业物业有部分面积用来自营百货，这样的商业物业也不应作为投资性房地产进行核算。 其次，以公允计量模式对投资性房地产进行核算，要求对“公允价值”有合理的估计及充分依据。再次， 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。 从上面的分析可以看出，新会计准则对投资性房地产的界定与核算的规定还是较为严格和谨慎的。而投 资性房地产的计量模式又是可选的，因此，选择公允计量模式对商业物业进行核算，可能只涉及到少数上市 公司的部分商业资产。 尽管如此，新会计准则的颁布与实施仍有可能使重置成本法成为对零售类上市公司进行估值的新方法。 虽然上市公司不一定采用公允价值对其商业资产进行核算，从而直接体现在损益中，但是，在零售业的并购 大潮中，商业物业的价值增值也可以看作是零售类上市公司内在价值的另一体现。 对于以重置成本法对零售类上市公司进行估值，我们认为，在目前的阶段还不能成为主流的估值方法。 因为这种估值方法需要更加严格的假设和充分的估值依据。另一方面，重置成本估值方法更多地应用于资产 转让与企业购并中。而对于那些经营商业物业出租，但没有采用公允价值核算的零售类上市公司，预计未来 将成为收益稳定、现金流稳定的低风险投资品种，对于这类上市公司，建议采用股利贴现模型或自由现金流 贴现模型对其进行估值。 投资难免风险 吉人自有天相 请阅读最后一页重要免责申明 行 业 研 究 / 专 题 报 告 公司研究/调研报告 二、存货发出的计价方法变动不会对零售类上市公司的财务报表产生实质影响 在存货发出计价方面，新准则取消了后进先出法及移动平均法，允许采用先进先出法、加权平均法及个别 计价法。 这项准则的变动对零售类上市公司影响不大。首先，在目前的零售类上市公司中，只有少数采用加权移动 平均法对存货发出进行计价；其次，存货周转率高是零售类上市公司的财务特征之一，存货价值在公司总资 产价值中的比重不大，存货发出计价方法的改变不会对上市公司的财务报表产生实质影响。 除此以外，在原来的会计准则中，商品流通企业采购环节发生的运输、装卸、保险、包装、仓储等费用， 不包括在存货成本中，而确认为当期费用。而在新准则中，这部分费用与制造企业相同，一起计入存货成本