临街有柱走廊面积的合理认定.doc

临街有柱走廊面积的合理认定 房地产消费者普遍认为临街有柱走廊一律不再计算面积,现本文针对如何合理认定临 街有柱走廊面积等相关问题发表些意见,供业内人士参考. 一 ,临街有柱走廊是否计算面积是附条件的认定行为. “附条件的认定行为”笔者认为,即:把条件的成就与否作为认定某一事件或行为是否 发生或消灭的根据,所附条件是可能发生但已经存在的客观事实.剖析2002年5月1日起 执行的建设部建住房I2002l74号”关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通 知”第三条第(八)款规定”临街楼房,挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的,不论其是否 有柱,是否有维护结构,均不计算建筑面积”的内容含义.不难发现临街有柱走廊是否计算 建筑面积,认定它的条件是有没有”作为公共道路街巷通行”,并不是目前房地产消费者普 遍认为的临街有柱走廊一律不再计算建筑面积的定论.是否作为公共道路街巷通行,是对 临街有柱走廊是否计算建筑面积的条件,不符合前提条件也就不应该产生符合前提条件的 结果.所以临街有柱走廊是否计算建筑面积,应该首先认定临街有柱走廊是不是作为公共 道路街巷通行.? 二,应由城市规划管理部门确定该临街有柱走廊是否作为公共道路街巷通行. 《中华人民共和国城市规划法》第九条 规定”国务院城市规划行政主管部门主管全 国的城市规划工作.县级以上地方人民政府 城市规划行政主管部门主管本行政区域内 的城市规划工作.”以及第三十条规定”城市 规划区的建设工程的选址和布局必须符合 城市规划.”根据”城市规划法”规定,建设单 位或个人在新建,扩建和改建建筑物,道路 前,由城市规划行政主管部门核定该项目的 选址和布局是否符合规划设计要求,核发建 设工程规划许可证件.依据上述条文规定, 建设项目具体的使用功能应由规划管理部 门来依法确定.建筑物设置临街有柱走廊, 规划管理部门是综合该地块整体布局,建筑 物外观造型以及建筑物与周边各项条件相互作用而确定的.临街有柱走廊是否具有公共道 路街巷通行使用功能,应由规划管理部门进行依法确定,任何单位和个人都无权予以干 涉. 三,临街有柱走廊的面积为其产权人共有建筑面积分摊为宜. 房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积.笔者认为不作为公 共道路街巷通行的临街有柱走廊,是由其相对客体产权人群体共同占有,共同使用,共同受 益,应作为其共有建筑面积从城市规划的要求也不宜将临街有柱走廊分割成若干固定板 块,分别确权为某一绝对人所持有.那么临街有柱走廊面积如何合理分摊呢?公共面积的分 摊系数是由建筑物的使用功能来决定.一般来说,单一使用功能的临街有柱走廊建筑物,分 摊系数只有一个.如果两种以上使用功能建筑物时,由于各层布局不同,公用建筑面积的部 位范围不同,就可能出现多个公摊系数,其中的临街有柱走廊应由其使用功能的受益人分 摊.根据建设部2002年3月27日建住房I2002l74号”关于房屋建筑面积计算与房屋权属 登记有关部门的通知”精神要求.为了保护当事人合法权益,保障其正确行使自己的权利和 义务,在房屋权属证书附图中应注明房屋分摊的共有建筑面积,不宜笼统地一律称为”房屋 产权建筑面积”,也是为了避免产权人依据房屋产权建筑面积自行对号入座划定门前走廊 面积,从而减少社会管理和邻里之间的纠纷. 王淑娟/责任编辑 , , 藤 39