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广州房地产分析 小组成员：082班 汤玲 王影 一、广州房地产总体情况 冷热不均 成交量跌七成价格仍走高 楼市新政出台后，广州楼市呈现冰火两重天的情况，多个楼盘赶在“五一”黄金周前开放样板房、推出新货,却遭遇“旺丁不旺财”的困局。据阳光家缘数据显示，4月24日广州一手房网签成交164套，成交量环比缩水24%。全市一手房网签成交164套，相比一周前的4月17日足足缩水52套,环比下降24%。而成交均价则高达11198元/平方米，已经连续4天高居万元大关之上。业内人士认为，成交惨淡并不是价格的问题，而是银行房贷目前在操作层面还相当混乱，销售无法持续。 二、广州房价历史变化及趋势 （一）1993-2008年广州新建商品住宅均价及波动幅度 ?年份 ?价格（元/平方米） 波动幅度? ?1993年 ?7568 ? ?1996年 ?5132 ?-11% ?1997年 ?5615 ?9% ?1998年 ?5147 ?-8% ?1999年 ?4816 ?-6% ?2000年 ?4899 ?2% ?2001年 ?4294 ?-12% ?2002年 ?4156 ?-3% ?2003年 ?3888 ?-6% ?2004年 ?4618 ?19% ?2005年 ?5114 ?11% ?2006年 ?6315 ?23% ?2007年 ?8735 ?38% ?2008年1-6月 ?9925 ?14% （二）2009年 1.房地产投资 房地产投资增幅放缓：2008年广州市房地产开发投资762.43亿元，增幅8.3%。2009年1—11月，广州完成房地产开发投资659.31亿元，同比增长2.7%，增幅较2008年回落 房地产建设指标增幅明显走低：2009年1至11月，广州房地产开发施工面积7707.88万平方米，同比下降7%。其中住宅施工面积3208.94万平方米，同比减少11.2%。 2.商品房市场 供求关系分析：2009年1—12月广州新建商品房供求比为1：1.18，市场整体呈现供不应求局面。 供应量分析：2009年广州商品房供应低位运行，整体供应量为1069.3万平方米，主要集中在增城、花都和番禹三个区域，而市中心则集中在增城、花都和天河三个区域，碧桂园凤凰城、雅宝新城和汇景新城供应量排行前三。 成交量分析：2009年广州新建商品房成交面积为1266.4万平方米，同比上涨246.7%。成交量最大三个项目分别为碧桂园凤凰城、恒大山水城和汇景新城。 成交均价分析：2009年广州新建商品房成交均价为9779元／平方米，较08年成交均价下降17.21%。 3.楼面价格同比上涨七成：2009年广州市十区土地市场共成功出让591.3万平方米，同比上涨43.8%。成交金额567.7亿元，折合楼面地价4374元／平方米，同比上涨73.9%。 （三）过去15年广州房地产发展历程 ?年份 ?特征 ?主要事件 ?1988-1991年 ?房地产起步 ?国家修改《宪法》，允许土地批租；进行住房制度改革，开放房地产市场；天河中心楼价涨破万元； ?1992-1993年 ?首轮投资热 ?国家加快房地产业发展引进外资，开放房地产价格，大量港资涌入；住宅均价1993年达到7568元/平方米历史高位，但交易量少。 ?1994-1996年 ?调控降温 ?国家开始紧缩银根进行宏观调控，广州住宅均价降到5132元；（1994年7月国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，住房制度改革初步启动）。 ?1997年 ?触底反弹 ?福利分房即将取消的消息放出，需求突然陡增。 ?1998年 ?经济危机冲击 ?国家实行适度从紧的财政政策和货币政策，并承受了经济危机冲击的楼价下跌；（当年7月，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣告福利分房制度终结和新的住房制度改革开始）。 ?1999-2003年 ?市场持续低迷 ? ?2004-2006年 ?强劲复苏 进入上升期 ?经济持续发展，收入稳步提高，住房按揭、二次置业、买楼定居、买楼投资等需求和观念深入民心。2004年开始止跌回升，即使经历了“国六条”、“国八条”，仍然延续上升势头。 ?2007年 ?楼价“暴涨” ?广州楼市进入“万元房时代”。 ?2008年 ?市场进入调整期 ?深度调整，进入“牛熊分界线”。 三、2010有关广州房价的报道 广州楼市开始出现量价齐跌的趋势。由广州市国土资源和房屋管理局获悉的消息，6月广州市十区房地产一手住宅交易面积为52.52万平方米，同比锐减52.4%，环比减少4.3%;均价为 12560元/平方米，同比上升29.8%，环比下降3.0%，连续三个月的房价上涨势头，在调控的压力下得到遏制。 在房地产新政的影响下，广州楼市陷入观望状态。据统计，6月广州市