遵义金苑天娇MALL城营销策划方案.ppt

遵义金苑天娇MALL城营销策划方案 重庆君升营销顾问有限公司 2007年6月 不要再拘泥于这个城市的现状，因为明天一切将会改变！ ——金苑天娇MALL城整体营销思路探讨 一、简介部分 遵义基本情况 遵义市位于贵州省北部，距贵阳市155千米，东与铜仁地区交界，南与黔东南州、黔南州、贵阳市相邻，西南、西北部与毕节地区、四川省泸州市毗连，北与重庆市接壤。遵义市辖8个县、2个自治县、2个区和1个省级经济技术开发区，全市国土面积30762平方千米，2005年总人口743.28万人，人口密度242人/平方千米。遵义水能资源、矿产资源、生物资源非常丰富。气候适宜，有生态家园之美称，是黔北地区经济最发达的城市。 二、项目营销的整体原则与思路 在国内商业地产整体处于低谷的时期，对于一个正处于高速发展中的三线城市来说,如此大体量的复合型商业物业无疑充满着更大的机遇和挑战，简单的复制和模仿，最终将会被越来越理性的市场所颠覆，差异化、品牌化将是本项目的出发点。 充分考虑多行为与商业的有机整合，既保障开发商的开发利益，又要确保按商业区模式进行商场动作； 充分考虑本案所处区域商业的特色与经营文化嫁接，创立本案的核心商圈的竞争力； “售得出、租得满、做得旺”为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群进行合理而准确的市场定位。 以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合； 以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立本案品牌形象； 优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资品种。 三、项目定位 1．市场定位 　　　黔北地区首家大型一站式中高档购物休闲MALL 2.形象定位 金苑天娇MALL集购、食、娱、休为一体的新概念，立体花园街市，建造立体步行街。强调街铺，强调步行街，强调商场特色吸引力，强调城市休闲文化。强调商场包装特色、经营特色、休闲购物的吸引力，强调项目在城市商业中的引领作用。 + + 3．功能定位 　　　 　　　集购物、休闲、餐饮、娱乐等多种综合功能于一体的大型现代化购物中心 4．商品定位 　　　走中高档消费路线，以中档商品为主，约占70%，高档商品兼备，约占10%，低档商品约占5%，其他经营品类或主题招商项目约占15%。 ５．经营方针 　　　商品以质取胜，经营以特取胜，服务以细取胜，购物以便取胜，品种以全取胜，价格以实取胜。 ６.品牌定位 遵义商业新名片 黔北地区首家城市“一站式” 休闲购物中心 7.目标客户定位 本项目有四大类型客户:自营、自租、代租、返租 租赁型的目标群分析 品牌形象店 / 连锁店 / 专业店 / 传统商户 / 个体工商户 目标群特征： ·以经营中高档服装、鞋帽、家居饰品、精品等传统商品为主。 ·中小型商户以薄利多销作经营目标，缺乏精品特色经营意识。 ·租金承受力较低，普遍存在街铺经营概念。 ·近年出现大批年轻创业经营商户，经营潮流前卫产品，吸引众多青少年消费群体。 投资型的目标群分析 政府机关公务员 个体私营企业主 中高收入家庭 灰色收入者 外地投资者 目标群特征 ·多数缺乏理性投资意识,具有从众心理； ·对市场经济较为敏感； ·经济实力较为雄厚，积极寻找稳健投资。 8．商业规划组合定位 结合现代shopping mall构造，根据建筑规划图，本案将其分成3个部分进行商业组合： 南区（A区）+中区（A区）+北区（B区） 方案一： 大型品牌超市+主题精品百货+餐饮休闲娱乐 （拉动人气） 方案二： 品牌IT卖场+主题精品百货+高级休闲商务会所（或酒店） 方案三： 品牌家居饰品天地+主题精品百货+运动休闲娱乐 9．竞争定位 经营理念的领导者 商业文化的承传追随者 商品定位上的挑战者和补缺者 四、项目的经营规划 方案一：大型品牌超市　+　主题精品百货　+　餐饮休闲娱乐 　（可选战略合作伙