农用地定级估价试点工作回顾与思考.pptVIP

汇报内容提要(Contents) * 农用地定级估价目的解读 农用地定级估价试点特色 农用地定级估价试点回顾 1 2 农用地定级估价未来拓展方向 4 3 不足之处 3.1 探讨之处 3.2 几点想法 3.3 1.农用地定级估价目的解读 * 目的1：农用地使用权流转需要农用地级别和价格的支持 土地适度规模经营需要农用地使用权流转 随着农村市场经济迅猛发展，农村劳动力在不断地向二、三产业转移，劳力、土地、资金等生产要素的组合需要优化，土地适度规模经营则是解决农业比较效益低，是实现农业产业化的一条现实途径。于是农用地使用权流转伴随土地适度规模经营而产生。 农用地使用权流转则需要农用地级别和价格支持 据统计，全省经营粮田10亩以上的种粮大户已发展到50万多户，经营的粮田面积达575万亩，承担了全省54%的粮食定购任务，农用地定级价格估价工作的开展，顺应现实需求，给农户间农用地流转提供了价值补偿的标准与依据。 1.农用地定级估价目的解读 * 目的2：农用地征用与农保规划需要农用地级别与价格的支持 农用地征用需要农用地级别与价格支持 农用地定级估价通过对农用地的全样本调查，综合评定其自然和经济属性，划分土地质量级别，测算农用地的价格，体现高质高价，为农用地征用提供科学依据。 农保规划需要农用地级别和价格支持 农保规划是对优质耕地实施法律保护，是实现耕地总量动态平衡的必需手段，耕地总量动态平衡是数量平衡与质量平衡的统一，两者缺一不可。因此农保规划应立足于耕地质量的综合评价。 1.农用地定级估价目的解读 * 目的3：率先构建完整的地价体系需要农用地级别与价格的支持 土地权利是一束权利的集合，包括土地所有权、使用权、租赁权等。自土地使用制度改革以来，两权分离促使土地资产的量化，无论是城镇土地还是农村土地，都可按一定的程序与方法，评估其价格。目前，已先后形成城镇土地价格、农村非农建设用地价格两大地价体系。从完整的地价体系考察，土地价格中还缺乏农用地价格。 目前开展的耕地价格评估是农用地价格的一部分，也是农用地价格中最重要的一部分，系狭义上的农用地评估，但迈出的这一重要步伐，标志着我国已初步具备三大价格体系，大大促进了我国地价管理工作。 2.江西农用地定级估价试点特色 采用了大比例尺工作底图，充分考虑到今后农用地精细化管理需要 本次试点与土地利用现状调查工作相衔接，将土地级别和价格落实到土地利用现状图的图斑上，保证了试点成果精度与相应的土地利用现状数据精度一致，为今后农用地精细化管理服务。 开展了小比例尺向大比例尺转化技术的研究，为今后1:5万农用地分等成果更新提供技术借鉴 本次农用地定级估价试点实现了1:5万农用地分等部分成果应用到1:1万农用地定级因素属性值获取、修正法定级中来，对关键技术环节进行了尝试性探索，积累了一定经验，为今后1:5万农用地分等成果向1:1万比例尺成果提供技术借鉴。 试点特色 * 2. 农用地定级估价试点特色 分二级区、分水田旱地建立了农用地定级因素指标体系 本次试点建立了西部丘陵山地区和沿江平原区，分水田和旱地的农用地定级因素指标体系，为全面开展处于这两大区域的县（市、区）农用地定级提供技术示范。 充分应用arcgis软件来计算、分析、成图、管理，实现了农用地定级估价成果shp数据与国家接轨 本次试点提交的成果数据格式均为arcgis格式，打破了以往江西只提供mapgis格式，不与国家数据标准接轨的旧习惯。 采用了多方法对比研究，突出定级估价试点工作示范作用 对因素法和修正法两种方法定级，定级指数模型法和基准地块法两种技术路线估价，内部因素法和外部因素法定级比较，修正基础选择等方面进行了对比研究，突出了试点工作示范作用。 试点特色 * 3. 农用地定级估价试点回顾 3.1 不足之处 * 试点区域代表性不强 本次试点地区均在九江市，分处两大指标区域，并没有完全覆盖我省四大指标区域，空间分布上也不均匀，特别是未针对经济发展速度、土地利用方式、城市化速度等因素选择农用地定级估价试点区域，这样试点效应才会凸显。 定级因素指标体系不够完善 本次试点定级因素指标体系不够完善，表现在因素因子选取上没有体现区域特点，如西部和沿江，因素因子都一样，只是在权重设置上有所区分。 3. 农用地定级估价试点回顾 3.1 不足之处 * 农用地还原利率未进行深入剖析 农用地还原利率是农用地估价中的关键性技术参数，本次试点并未考察农用地还原利率的实质，以及农用地还原利率与货币利率、宏观经济的内在联系，并未根据农业生产与收益的实际，来求算农用地还原利率。 成果应用未进行前瞻性思考 成果的生命力在于应用，本次试点未选择实证区，对成果应用进行前瞻性思考，深度不够，应考虑在农用地使用权流转与农用地定级估价，农用地征用与农用地定级估价，农保