2012年物业发展建议项目定位部分.pptVIP

同时我们也联想到了宝安、二线拓展区等片区同样因为交通瓶颈打破之后，客户群出现了变化，那他们几个之间有什么样的联系与共同之处呢？给到项目的借鉴又是什么？ 客户裂变 背景：针对中高端客户的未来居住的需求，对此专门进行了一次调研访谈，访谈客户是百仕达乐湖客户 深度访谈客户：杨先生/祝女士 职业：中心区贸易公司老总 时间：2010年4月24日上午11点 访谈人：密林 访谈内容：（访谈以对话的形式进行，以下简称：刘、杨）） 刘：杨总，您对现在居住的环境有什么看法，如果未来换房是什么样的要求？ 杨：我觉得现在家里 人太多，特别是父母过来后在一起生活有诸多不便，我希望与女儿和妻子有一个相对私密和独立的环境，又想兼顾到我的父母，最好不要离的太远。 背景：针对豪宅客户的未来居住的需求，对此专门进行了一次调研访谈，访谈客户是百仕达乐湖客户，王先生和彭女士姗姗来迟，最后携一家三代人来到售楼处接受我们的采访。 深度访谈客户：王先生/彭女士 职业：某集团高管 时间：2010年4月24日上午12点 访谈人：密林 访谈内容：（访谈以对话的形式进行，以下简称：刘、王） 刘：王先生，您对居住的空间有什么看法？对您以及您的家人，会如何考虑？ 杨：我很希望能和父母住在一起，每天忙碌回家看到一家人开开心心的，很暖心，而且和父母在一起看到父母健康快乐很安心，但日常应酬和朋友聚会，总怕吵到他们，让父母自己住又不放心，如果能有空间互不干扰，但又是连在一起的房子 ，就完美了。 项目建议精装修交楼，将装修价格按照2000元/平米计算项目均价为： 24000元/平米 引进境外一线品牌物管公司或者国内知名品牌 由于布吉周边环境及治安较差，物管服务及安全管理对于客户十分重要，做好了不但能增加项目卖点，也是客户放心购买的保证 小区档次定位为中高档次，物业管理以实用为主，物管公司建议有：世邦魏理仕、戴德梁行、仲量梁行等物业管理公司 价格预测 楼盘名称 确定比重 40% 30% 15% 15% 选择因素 同区位、不同品质、相似客户群 不同区位、同品质、同客户群 不同区位、不同品质、同客户群 不同区位、不同品质、同客户群 100% 综 合 比 例 价格预测 选择参考楼盘 8号公馆 百仕达乐湖 水榭春天 第五园 价格预测 采取市场比较法进行均价预测： 3245 3087 8015 8139 权重均价 21635 20577 26718 20347 比准均价 1.139 1.083 0.862 1.130 比准系数 22486 19000 20000 （含1000装修） 35000 （含4000装修） 18000 参考均价 7.8 6.85 7.2 9.05 6,9 总分 0.45 9 0.4 8 0.45 9 0.45 9 0.35 7 5% 物业管理 0.45 9 0.45 9 0.5 10 0.45 9 0.35 7 5% 发展商品牌 0.6 6 0.6 6 0.7 7 0.9 9 0.8 8 10% 配套 1.5 10 1.05 7 1.2 8 1.35 9 1.05 7 15% 户型 1.35 9 1.05 7 1.2 8 1.35 9 0.9 6 15% 景观园林 1.2 8 1.2 8 0.9 6 1.2 8 1.05 7 15% 交通 1.05 7 0.9 6 1.05 7 1.35 9 1.2 8 15% 周边环境 1.2 6 1.2 6 1.2 6 2 10 1.2 6 20% 地段 权重得分 本项目 权重得分 水榭春天 权重得分 第五园 权重得分 百仕达乐湖 权重得分 信义8号公馆 权重 价格因素 100% 15% 15% 30% 40% 比较项目权重 说明： 通过市场比较法得到核心均价后，可以通过上下浮动进行适当修正，修正幅度一般为3~5%； 品牌溢价范围一般不超过2%； 产品溢价范围一般不超过5%。 价格预测 通过各项修正可实现的市场均价范围为22000~ 26000元/㎡ 价格预测 注： 以上户型的价格，包含项目精装修成本； 以上价格预算基于目前市场供给高端相应产品均价得到，未考虑未来房产走势和政策变化等影响因素。 结合目前市场情况，中原能为本项目实现价格如下： 项目总体均价预计在22000~ 26000元/㎡ 是“态度”，更是“信心”！ 附件1 项目商业定位分析 项目商业定位 项目商业定位： 以服务本社区为主体的内向型社区商业 定位分析： 区域潜力和项目商业方面的优势没有聚集 项目周边的丹竹头区域商业氛围不浓厚 在大芬站附近有“大芬沃尔玛”，集中式大型商业有较大竞争力，不利