[经济学]香港住房.ppt

已经广为人知的事实是，香港的住房供给，一半由市场完成，一半则由政府完成。港府用了半个世纪，投入巨大公共财力，让全港近一半人口安居，其中1/3入住租金低廉的公共屋村，1/6购买了政府补贴、房价远低于市价的居屋。 曾经一位到访的内地教授，在抵港的首日就遭遇了心灵创伤。朋友安排他住在红磡的某处屋苑，也算繁华热闹，但提供给他的居所是两室户中的一小间，面积只有7平米，勉强摆下一张单人折叠床和小书桌，就再无腾挪的余地。 更让他郁闷的是，为了这个窝棚一般的狭窄地方，他将支付月租金3000元，电梯居然只能装下四个人。还有只能容纳两个人的电梯。 显然，对于住房条件大跃进的内地中上阶层而言，根本没有想到香港这个丰裕社会的居住环境，竟如此困窘。 确实，香港寸土寸金，若在内地有房一族看来，港人的居住质量不敢恭维。 租金便宜的公屋，面积最小的仅8平米，最大的也只有69平米(需要住6-12人)，申请人的资格要严格审查，非本地居民不能享受。 至于市场供给的私人屋苑，主流套型也不过60-80平米，其月租金随时都要上8000元。 香港的住房拥挤背后，有更多复杂的因素值得探究。透过这个微观的窗口，甚至可以窥见某种务实的生活理念乃至城市治理机制。 首先，卧室小， 客厅大。 香港住房的面积普遍很小，但空间合理，功能实在，30多平米都可以设计成两室一厅，绝对是“螺丝壳里做道场”。 在宜家家具的展示区，可以看到专为小户型定制的全套装潢解决方案，其构思之巧妙，让人叹为观止。 例如把床垫高，下面是各种储物柜；或者直接设计成上面是床，下面是孩子学习和活动的小空间。 一些冬季才用到的厚重被子和衣物，拿到洗衣店干洗后，可以免费储存半年。 和内地户型设计区别明显的是，这么有限的空间，竟然会优先考虑客厅而不是卧室的布局。 一种有代表性的说法是，卧室是个人休息的地方，够睡觉就行；客厅是家庭成员共同活动的地方，应尽量大一些，以满足多种需求 其次，户内面积小，公共区域大。 纯粹的私人屋苑，拥有高品质的服务和交流会所，自不待言。 即便是只租不售的公共屋村，基本的公共功能也一应俱全，完全不是人们容易因为“底层”概念而想象到的“贫民窟”景象。 特别是1990年代以后建设的新式屋村，内部多配套有儿童游乐场所、青少年中心、护理安老院、小型体育和健身场所等。部分社区还有花园、绿地等休憩空间。 物管外包，而且都是甲级保安水平。大体上，当片区的人口规模达到万人左右时，幼儿园、中小学、大型商场、公共图书馆、公共游泳池等设施也会跟进。 在一些专为市民服务的街区市政大厦中，甚至还有供孩子们学习用的自习教室。 通俗的说法是，在比较成熟的中低收入社区，民众可以在十五分钟的步行范围内满足日常生活的基本需求。 其三，楼盘小，商场大。 和局促的私人居住空间相比，香港有太多宽敞奢华的商业中心。 也许，房价高企，使得精于算计的港人不愿打肿脸充胖子，背负昂贵的按揭负担； 另一方面，住宅物业并不直接创造财富，而商业服务场所则是财富源泉。 在这个意义上，香港拥挤的住房状况把民众逼出家门，甚至是促进市场交易繁荣的动力。 由于“家”沦落为“旅舍”一般的地位，社区的功能也偏于“低端”，很多港人喜欢在ShoppingMall里打发时间。 其四，私人交通小，公共交通大。 大陆都市的民众时常在路上疲于奔命，交通的恶劣强化了家的温馨； 住房拥挤，但交通却畅通便捷，出行不是令人痛苦的事情。每天1100万出行人次中，89%都选择公共交通工具，私家车总数则一直徘徊在35万辆左右。 此外，香港的豪宅主要分布在海边和山上，有实力的富人阶层，要为更舒适的居住环境支付更昂贵的代价；而大多数平民聚集区则靠近铁路与公交枢纽，以减轻出行成本。 对于早期规划中交通考虑不足的社区，则有短途公交专线，负责将居民运送到铁路和公交枢纽。早晚上下班的高峰时期，部分公交线路也会特意绕行居民区。距离工作地区较远的贫困市民，还可向政府申请跨区域的交通补贴。 其五，市区小，郊区大。 换一种参照系看，香港的地并不少，人也未必多。 香港的土地面积1104平方公里，约为深圳市的一半，但其人口多年来保持在690万左右，而深圳人口已超过1400万。两者的人口密度相当，为何深圳的住房面积并不像香港这么逼仄？ 一个主要的原因是，香港仍有约75%的土地未开发，政府将很大部分郊区划为郊野公园及特别地区，以保护生态环境。 只有当人口增长的压力明显时，香港才选址建设新市镇，而且细致规划，减少土地浪费和无序开发。 流连于中环、铜锣湾闹市的自由行旅客，未必能想象，香港竟然是全球人均拥有郊野绿地面积最大的