广州保华广场项目定位策划方案173p.ppt

目 录;Ⅰ、市场背景;项目定位前 关于市场背景的思考： 如何站在海珠中心区 并站在2009年房地产市场 思考项目的运作？;1、写字楼市场综述;1、成交量;2、成交价; 天河北 商务圈; 随着CBD的打造，珠江新城以及体育中心版块的成交客户主要以金融银行的企业为主，使得该区域的金融商务中心地位得以进一步发展。;1.1 写字楼市场分析——未来供应;写字楼未来市场展望;1.2 产品分析——热门写字楼租售情况;1.2 产品分析——甲级写字楼热销产品分析;复合型楼宇经济成市场新热点;复合型楼宇经济成市场新热点;1.3 写字楼市场小结;2、公寓及酒店市场综述;公寓市场分析;在售公寓情况;公寓特点及板块分布;在售公寓的区域分析;在售公寓产品一览;公寓个案;富力史丹尼;公寓的未来供应分析;公寓市场小结;广州酒店发展及其趋势;近年新增酒店一览;;酒店列举;????粤海喜来登酒店是喜达屋酒店及度假村国际集团和广东天河城(集团)股份有限公司联合开发的酒店物业，双方签署一项10年期管理协议，将联手打造位于广州天河城西塔的粤海喜来登酒店，这是目前喜来登进驻广州的第一家酒店。 特点： 结合购物中心、甲级写字楼、五星级酒店三部分组成天河城广场，成为复合型物业的典范。;天誉威斯汀酒店;酒店业市场小结;3、海珠区未来规划;在海珠区未来的空间布局中，提出了“东部创业、西部宜居”及“抑制房产、完善配套”的用地布局思想，东部布局重点在产业用地的预留与调整，西部布局关键在宜居环境的营造与商业及配套设施的完善。 海珠区将构筑两个市级中心，其中在江南大道、昌岗中路、宝岗大道、江南西路围合地段构建海珠西部旧城中心；在广州新城中轴线赤岗段形成海珠区东部新的城市中心。 琶洲国际会展中心商务区、珠三角辐射华南地区的广州大道南专业批发物流园区、面向海珠辐射广州的江南西商业区、塑造海珠形象的赤岗商业区四大都市商业圈。 地铁网络的覆盖使海珠区物业价值得到提升，而且还为沿线的商业物业带来滚滚商机。地铁所带来的价值提升不仅在住宅物业上体现，同样也会在商业物业、写字楼物业等方面表现出来。 ;区域发展启示;市场总结;Ⅱ、??目分析;S优势;S.W.O.T.分析;项目现状分析;启 示;Ⅲ、竞争策略;粤海天河城广场----资本的运营者 通过物业的营运租金收入,实现物业长期收益 环球国际广场-----品牌合作建立核心竞争力 选择核心租户——瑞士酒店合作协议，实现“主力店带动战略” 中华国际-----全新的文化都市运营 营造特色『休闲、文化都市』，强化营销活动宣传，达到良好销售效应 ;环球国际广场;粤海天河城广场;中华国际中心;开发模式的特点与条件;Ⅳ、项目定位;1、项目整体定位建议;1.1 项目定位分析:;海珠区地标性建筑，五星级的国际复合商务港 ——集酒店、公寓、写字楼、商业于一体化的经济核心领地;1.3 项目命名建议;充分挖掘项目的四大价值点， 以及各配套物业的各自的核心功能， 实现一体化楼宇经济！;价值点一 地标性商务高楼;甲级写字楼;星级酒店——项目的亮点贡献者;1.6 各功能业态开发比例建议;1.7 垂直功能规划建议;2、写字楼部分定位建议;2.1 中心区客户群体分析;物流类客户 对中心区写字楼而言，物流行业发展迅速，企业的需求潜力大。 金融类客户 银行客户单一性购买面积大、具有良好的市场引导与号召能力。因此中心区写字楼大力追捧与银行合作，目前该类客户办公所占写字楼比例最高，也是中心区写字楼的重要级客户。 其它类 从中心区入住企业来看，部分食品公司、品牌服装、广告、装饰等中小型企业也逐渐注重写字楼的档次和办公环境 ;二手成交中主要是公司租售为主 个人购买则会考虑正售的物业 成交客户主要涉及行业有IT、高新科技、贸易、投资公司等;2.2 高端客户需求分析;需求关键要素排列;写字楼定位;写字楼形象参考一;写字楼形象参考二;写字楼形象参考三; 低层价格往往和高层价格相差近万元！ 根据这种情况，中原要寻找出突破点——;写字楼产品垂直分布建议;57㎡（81 ㎡）;客户群分析;写字楼的外立面是物业的第一形象 大型企业，尤其是外资企业更加注重办公物业的识别性。 影响写字楼的档次和形象的因素有很多，包括外观、硬件、宣传、服务、主力客户、地理位置等，其中最直接的影响因素是建筑外观。 纵观天河、珠江新城的高档写字楼都注重个性化，外立面就是最直接最形象的体现。;1;技术成熟，成本容易控制。 外墙清洗方便，历久常新。 为广州市场所认可，有一定档次感，是最稳妥的材料选择。 由于大量普及，容易令建筑物没有特色和个性。;2;玻璃材料和钢、铝构件属于常用材料，技术成熟。 玻璃材料价格不高，构件造价视设