成都保利中心营销回顾提报. 2012-60页.ppt

* 2012年保利中心定位推导 2010年 一座城市的华丽猜想 买下成都，买下保利中心 2011年 外交公馆（外交级人居典范） 成都外交级商务门户 跨国公司成都外交级选址 2012年 破解猜想 实现保利中心对成都的承诺 分享保利中心对成都的贡献 项目整体营销定位，诠释项目区位、市场站位和产品，目前项目已封顶，外立面全景呈现，项目已经不再仅仅是猜想，2012年，保利中心实现猜想，勾勒城市天际线，树立人民南路城市地标地位，并回应项目前期推广定位。 写字楼定位 项目整体定位 项目位于人民南路侧，甲级标准写字楼，区域医药行业、电子科技行业、教育产业、出国交流产业、房地产行业等五大商圈产业链经济聚集；立体交通、酒店、银行配套完善，商务办公氛围浓厚，外国领事馆聚集；但项目本身产品配置中等和十分分散业权导致其对外资企业的吸引不足。 2011年成都写字楼成交以房地产及金融为主 写字楼市场占位 人南带状CBD 人南科技商务区 高商务聚集度 四大城市动脉 地铁一号、机场高速 交通便捷通达 五星酒店，高端餐饮 全系银行配套 商务生活配套齐全 甲级配置，配套齐全 10万方大型办公空间 保利绿地领衔进驻 勾勒城市天际线，地标性特性 以房地产、金融为龙头，区域产业链相关企业入驻 线上硬广（商报、华西） 地铁1号线媒体（写字楼站） 杂志 （主流财经、商会会刊） 路名牌 2011年媒介组合 微博项目网站 （营销事件传播） 短 信 路名牌 轿厢广告 航空杂志 写字楼专门网站（028office等） 软文（商报、华西） 线上硬广、软文 （阶段性新闻事件） 2012年媒介组合 2012年2月中旬至3月中旬，写字楼招租起势，密集推广，集中爆破，快速强有力的市场站位。 媒介组合转变 三、销售策略 以租带售提前交付现场接待售价筹码公建服务税收优惠 销售组合策略 以租带售 临近交付，条件成熟 提前交付 2季度签约租户提前进场装修 销售现场整改 大堂设置新的接待点，现房参观 针对性策略主打自用客户 自用客户 投资客户 以租带售 提前交付 现房接待 （写字楼大堂实体样板层） 售价筹码 公建配套定制服务 武侯政府招商政策 租赁气场营造 租金高位推动 灵活租赁优惠 火热的租赁氛围和市场关注度 高租金，高投资回报率的表象下 以客户接受度高的租金出租 3.1 以租带售 租赁气场营造，所有写字楼租赁网站和附近二手门店全面释放写字楼租赁信息，租金为140-160元/平/月，密集释放，营造市场气势； 灵活租赁优惠，以延长免租期；车位免费使用权；先租后买；同价位入驻保利国际广场；租赁税收优惠；提前进场装修等多种组合优惠策略打动客户； 招商组合策略，作秀招商，实体销售；实体招商，租约销售；行业号召，旗舰企业入驻；统一小业主，保证大楼品质等四大招商战术策略灵活应用 竣工验收完成 写字楼租户提前进场装修 2012.3 2012.4 2012.6 项目整体交付 3.2 提前交付 提前进场装修，一旦政府验收通过，一些自用客户及已入驻租赁企业客户可提前进场装修； 3.3 现房接待 销售中心讲解 大堂参观 样板层参观 销售中心洽谈 将销售中心迁移至南塔下考大堂主入口处底商，现有销售中心作为石象湖市内接待处。 2012年第四季度，将保利中心销售中心改建为保利地产市内综合接待中心，可接待保利成都各个项目的客户 展示保利地产全国甲级写字楼项目，体现保利开发商的甲级写字楼的开发运营能力 会议室 销售前台 更衣室 沙盘区 洽谈区 优惠调整方案 细则 利率补贴计划 写字楼商业贷款利率上浮20%，对利率上浮20%部分所产生的利息进行一定额度的补贴，补贴额约相当于1%的优惠 首付分期计划 写字楼首付50%，首付款较高，支持首付款分期，降低客户的短期投资压力 首付补贴计划 对按揭客户的首付款进行补贴，补贴额约相当于3%的优惠 延长免租期 允许客户提前进场装修，通过延长免租期来降低租赁客户的成本 物业费补贴 对于企业自用客户，可以提供交房一年免交物业费的优惠方式，补贴额相对于0.2% 面价不变，扩大优惠操作空间，暗降写字楼投资成本 以促价格和价值的回归，并作为企业自用客户谈判的筹码 在目前4%的优惠基础上，再释放6%的优惠，优惠总计扩大到10%以作为灵活调整优惠策略的价格空间 北塔出街均价18398元/平，成交均价17662元/平，调整后最大优惠幅度成交均价为16558元/平 3.4 售价筹码 保利中心是奶牛项目，形成持续的价值输出，为公司、客户提供持续的增值服务 保利中心 保利成都公司 公司成都开发的第一个写字楼，积累了第一批写字楼客户，为国际广场的开发积累开发经验和客户基础 为公司的酒店、高尔夫球场、石象湖景区带来一定的企业客户和个人客户，为这些项目输入商务和个人消费 业主和成都企业 为业主提供保利会应享有的