无锡清扬路项目可行性分析报告46p.docVIP

区域概况篇 一、南长区基本概况 南长区位于无锡市区东南部，是无锡城区的南大门，西濒新运河，东倚沪宁铁路、沪宁高速公路和312国道，南临硕放机场和无锡新加坡工业园，北接市内最繁华的商业地段。全区面积22.5平方公里，下辖1个乡镇、8个街道，人口30.15万。 古运河 清扬路 二、历史沿革 作为无锡城区主体部分的南长区，历史人文底蕴醇厚。早在3000多年前，周太王之子泰伯由陕西来无锡梅里筑城，并在南长区境内开凿伯读港。隋代的京杭古运河纵贯全境，现被列为历史文化保护区。位于古运河畔的南禅寺被誉为 江南最胜丛林，距今已有 1500年历史。横架于古运河上的清名桥，是一座古老的拱型石桥，与周围粉墙黛瓦、古朴典雅、夹水而建的民后，构成了无锡著名的历史人文景观。????南长区是无锡工商业的发祥地。在明清两代，南长区一度成为无锡地区的商市中心，是米市和农产品的集散地，有 米码头、布码头、丝码头之称。清末民初，成为苏南地区砖瓦生产、冶铸行业和木船修造基地。光绪21年(1895年)，杨宗廉、杨宗瀚兄弟创建业勤纱厂，开创无锡近代工业的先河。光绪26年，荣宗敬、荣德生兄弟相继创办保兴面粉厂、振新纱厂、中新纱厂。此后境内缴丝、机器、粮食加工厂等相继开设。至建国前，已有类工厂60余家，职工18000余人。??  三、区域商业经济发展?? 南长区的商业发展态势较为良好，主要集中在区域的北部，是市中心黄金商业带的延伸，布局相对较为分散，各主要商业网点缺少明确的定位，一般以居民生活消费类为主要经营方向。包括：南禅寺文化商城苏顺家电广场上海永乐家电21世纪汽车广场物美大卖场 南禅寺商城 家乐福大卖场 以现有南长区商业网点的数量和规模来看，已不适应全区的进一步发展，而本区域及临近区域居民的潜在消费力将大大促使未来区域商业的迅猛发展，特别是有一定档次和特色的商业设施将逐步成为全区商业的主流，提升目前走“大众化”路线为主的商业定位，“精、高、特”将成为区域商业今后的发展趋势。 四、区域重点建设项目 目前南长区全区的规划重点是以太湖广场为中心，沿太湖大道（中段）为中轴线，进行南北联动发展，建成集商贸、旅游、物流及中高档居住等功能为一体的现代化综合型城区。 五、区域发展规划方向 从南长区的远景规划来看，将重点以清扬路和南长街古运河为两条主轴线的重点片区， 该片区四至界线为：清扬路—永乐路—塘南路—古运河—马夹浜。规划用地面积约4.8平方公里 市中心现有办公楼概况 案名 性质 位置 体量 楼层 入住企业 楼宇定位 时代大厦 中山南路1．82万平方米24层咨询、科技、保险等现代服务型现代服务业的专业楼宇华光珠宝城 人民路与中山路交界处5．5万平方米39层总部型企业总部型企业的专业楼宇国联大厦 县前东街3．05万平方米30层金融机构金融业的专业楼宇 中山路与县前街交叉口二、全市酒店式公寓楼市场状况 无锡酒店式公寓楼市场形成时间较短，从整体看与南京、上海、杭州等一些一级城市相比有较大的差距，特别是各楼盘的整体品质与其说是酒店式公寓还不如说是普通全装修小户型公寓，没有充分将酒店式公寓的自身价值和使用价值体现出来。但即便如此，其销售的速率也通常高于同区位的普通住宅公寓。其其销售单价除去装修成本后也高于普通公寓的价格。分析原因主要为： 从今后的发展趋势来看，无锡市场上的酒店式公寓将逐渐向高端产品发展，不但在内部装修风格上达到四星级甚至五星级酒店标准，而且在物业管理的理念上乃至经营上更向国际接轨。 从无锡市场来看新建的办公性质的楼宇通常由办公房和酒店式（商住）公寓混合型的产品构成方式，尤其是非市中心区域的个案。以下是市场上两个在售的办公楼宇，具有较强的市场代表性。 市中心 新区 由此可以看出，无锡市场虽然对办公用房用较大的需求量，但短时期内这种刚性需求还不足以快速释放出来，为了满足不同类型客户的需求，扩大项目的市场接受度，更好的加快项目的整体去化进度，相对减小开发风险，混合型产品的组合方式正越来越被广大无锡开发商所认同，且市场的整体反响也较好。 三、区域办公楼和酒店式公寓市场 从目前南长区的整体区域发展来看，办公楼市场还很不成熟，没有一个成规模的商务板块，现有的具有办公性质的楼宇主要集中在清扬路北段（太湖大道以北），现有纯办公性质楼宇只有清扬路与永丰路交界处的永丰大厦，该大厦层高20层，立面为普通小面砖，以建成6年，整体楼宇显得较为陈旧，该大厦的单元面积一般在130-250平方米左右，目前该大厦基本满租，以信息、科技、广告及房地产等行业的小型企业为主，目前的租金价