江苏常州市天宁区火车站北广场地块可行性研究报告项目定位前期策划.pptVIP

商铺价格模拟模型的分析 在B1商铺销售收益不计入情况下，地上持有45%的基础上，预计实现整体商业均价为2.3万元/㎡（均价计算的分母涵盖持有的面积） 项目定位 建议执行:整体收回经营权的销售模式 返租模式建议： 一次性收回10年经营权，并利用违约措施防止经营权纠纷，前3年利用售价反涨（18%）抵扣租金，后7年后可按照1:9租金收益进行分配（业主拿9成） 楼层 价值点 主力店招商 销售方式 销售节点 B1 地铁、高铁、停车场进入 精品超市 返租 结合地铁宣传节点 1F 首层铺位 — 返租+外街裸售 主力店到位后，整体推出 2F 客运站联通 — 返租 3F 塔楼联通 家庭线主力店 返租 4F 限量销售 餐饮类主力店 返租 单独销售 公寓市场对比 办公市场对比 办公、LOFT价格模拟 项目名称 供应规模 区域 产品细节 价格 吾悦国际广场 约3万㎡ 中心区 5A甲配，4.5米层高，铝板+幕墙，中央空调 9月推出，现报均价1.8万/㎡ 传媒中心 约3万㎡ 新北区 5A甲配，最高楼，玻璃幕墙，中央空调 现报价1.1-1.4万/㎡ 常发广场 约1.5万㎡ 新北区 中档定位，3.2米层高 报均价9500/㎡，开盘优惠约500元/㎡ 项目名称 供应规模 区域 产品细节 价格 吾悦国际广场 约2.5万平米 中心区 55㎡精装单位 16000-18000元/㎡ 新北万达 约8万平米 新北区 铝板幕墙，精装修，40-70㎡单位 9000-12000元/㎡ 丰臣国际 约1.3万平米 新北区 毛坯交付,40-75㎡单位 均价8200元/㎡ 分类 甲级办公(D) 中档办公（C） LOFT 价格预期 10000元/㎡ 8500元/㎡ 12000元/㎡ 项目定位 从销售收益预估角度对营销策略的再思考 鉴于总销预期商业占据重点比例，因此建议： 1、商业部分高收益操作，鉴于保守收益在14亿水平上，因此可考虑在主力店引进方面给予足够支持，建立商业运营团队，加强外部商业资源的合作深度，保证主力店的入住，带动整体价格的攀升，并增强商业销售的安全性； 2、建议在实际操作中，塔楼产品以安全价格确保快速去化，保证项目安全性和开发利润的更快实现； 项目定位 经营收益测算表（15年期）.xls 在开业运营后，预计需要前3年投入约6000万左右的运营补贴 相关假定： 面积：7万㎡，其中45%自持，55%售出 租金递增：为保证商业品质，在前3年，整体免租，以保证符合定位的经营组合的实现，在第4-5年，每年按6%递增率，第6-10年，每年递增12%，第11-15年，每年递增6%。 开业3年后租金：结合莱蒙、南大街、万达租金情况，开业后3年本项目租金预计为65元/（㎡.月） 出租率：第1年预计为80%，后期按照90%计算 管理费：按照35元/ /（㎡.月)收取，为促进招商，第1年全免，第2年收取30%，第3年收取60%，自第4年开始全额收取。 项目经济测算 Part 4 经济测算 项目收入 根据产品定价结果，考虑到快速去化的要求，经济测算按保守价格：，对项目收入计算见下表： 项目税后收入为214514万元 序号 名 称 数 量（㎡） 单 价（元/㎡） 销售收入（万元） 税后收入（万元） 1 商业街 64656 23000 148,709 140,381 2 loft公寓 24000 12000 28,800 27,187 3 高层办公 34512 8500 29,335 27,692 4 超高层办公 20395 10000 20,395 19,253 5 酒店 50000 0 0 0 　 合 计 193563 227,239 214,514 经济测算 项目成本 项目单位建设成本估算如下： 项目总成本估算为162279万元，单方成本为8291.6元/㎡。 序号 费用名称 费用金额 单位成本(元/㎡) (万元) 一 土地成本 44052 2275.9 二 前期费用 2252 116.3 三 综合规费 5111 265.1 四 建设工程成本 96310 4715.8 五 安装工程 7500 387.5 六 环境配套工程 860 44.4 七 管理费 387 20 八 销售费用 5807 300.0 九 财务费用 0.00 0.0 十 不可预见费 0.00 0.0 十一 合计 162279 8291.6 经济测算 简单测算表 地块条件 销售收入 非土地成本 火车站北广场地块 土地面积 容积率 产品类型 产品面积（㎡） 销售单价（元/㎡） 销售收入（万元） 销售税金（万元） 税后收入（万元） 单位成本（元/㎡） 计算数量 总额（万元） 40330 3.0-6.5 商业街 64,656 23,000