正定四合院别墅项目销售策略 2011-54页.pptVIP

大 宅 门 四进四出 大开大合 大四合院习惯上称为”大宅门“ 大宅门是北方建筑乃至中国建筑的精神代表 走过了元曲盛风，走过了科举八股，走过了商贾云集，直至今日 大宅门，见证了王府贵族的显赫和尊贵 大宅门，中国文化和历史变迁的城市印记 根植于北方历史与土地的原创 中国精粹 合院别墅 不是市场上失去真味的改良中式，也不是摸不着门径、隔靴搔痒的伪中式，是原汁原味的真中国。 2 别墅1居市场二手房 市场价格 二手市场 核心区单价: 16000——18000元/㎡ 别墅1居市场单价:5000——6000元/㎡ 5385 独栋/联排 190-300㎡ 植物园板块 原乡一期 18027 独栋/双拼/联排 230-350㎡ 市区板块 路劲蓝郡 8667 双拼/联排 300-400㎡ 滹沱河板块 江南新城 楼盘名称 区域 房型 挂牌价 （元/平方米） 主要竟品市场比较 STEP 1 STEP 2 STEP 3 STEP 4 确立基准价格 销售均价确立 二手市场价格行情 价格建议 3 一手房市场 二手房市场 8284 6000 比较价格 权 重 70% 30% 7598 元/平方米 现时市场环境下的入市价格（毛坯） 主要竟品市场比较 STEP 1 STEP 2 STEP 3 STEP 4 确立基准价格 销售均价确立 二手市场价格行情 价格建议 本价格建立在售楼处、样板区、样板房等营销基础下。 8000元/㎡ 10000元/㎡ 12000元/㎡ 入市价格 一期整盘均价 最高价格 后期，整个启动区区域将作为其他地块的大型展示中心。 销售中心 看房通道 样板房 项目入市时，可搭建临时售楼处； 后期建设完善的销售中心、样板房以及看房通道。 非常规操作 价格平开高走，实现12000元/㎡的最高价格。 项目入市时机的选择，在整个营销推广过程中是至关重要的，直接影响到项目成败，通过对以下几点因素的分析，我们对入市时机的选择将会更加明晰。 入市时机 ■ 工程进度及形象 ■ 产品等硬性卖点的确立 ■ 竞争楼盘的营销动作 ■ 发展商对资金回笼的预期 目前工程尚未启动，建议及早呈现开工势态、塑造“工地形象”，将有助于提高客户的购买信心； ■ 展示中心、示范区域 当前项目的各大硬性卖点已确定，为入市提供了可行性； 展示中心及示范区域亦未建设，建议打造精品样板示范区域，突出高端品质形象，为项目高调入市提供重要支撑； 密切关注竞争楼盘营销动态，以准确做出针对性的项目营销动作； 发展商对资金回笼的预期也是影响入市时机的重要因素。 从以上几方面综合考虑，入市原则是必须具备开盘条件符合法律手续。建议启动区产品分批入市， 首批批产品的正式入市时机在2011年5月， 第二批产品的入市时机在2011年8月，最迟不晚于9月份。 围绕黄金销售季入市，工程进度、营销中心、样板房，宜早不宜迟。 工程进度 包装营销 媒体推广 营销活动 销售物料 2 月 3 月 4月 销售节点 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 3月底展示中心完成内外装 启动区工程启动 展示中心开放 去化30% 现场围墙及道旗 区域炒作，企业及项目品牌形象宣传 开工及奠基典礼 项目VI设计制作，模型，海报，宣传画册等 去化30% 去化30% 示范区投入使用 启动区产品推广 产品推介 不同类型产品的户型单张及活动海报 开盘活动 …… 销售排期 2011年5月正式入市，展开销售及相关工作。 产品与千年地缘文化的完美结合 【整盘案名】 本案形象定位 * * * ——【正定项目销售策略思路】—— 2011.1.6 【完美地产出品】 目标 价格标杆 品牌构建 + 基础 价值工程 实现项目的成功溢价 实现项目的形象筑底与品牌构建 产品价值 文化价值 稀缺的产品规划 一居所的地段 便捷的交通 完善的产品功能 独有的正定历史 深厚的文化底蕴 富含历史的土壤 不可再生唯一性 体验式营销 策略 做足产品品质，放大文化价值，形成本案溢价支撑体系及品牌构建工程。 项目将如何实现价格标杆及品牌构建？ 价值支撑体系 1 价值工程 形象定位 体验式营销 一生一院，仅此一宅。 历史文化长出来的传世宅院。 唯一性，不可再生性。 1居所。 交通优势，产品功能优势。 销售团队经验 销售团队形象 ︻销售团队︼ ︻文化价值︼ ︻产品价值︼ + + 价值工程 【产品价值】+【文化价值】+【销售团队整体素质】构成本案的价值体系。 项目起势的关键； 整盘形象奠定的关键； 价格制定的关键； 品质筑底的基础。 52亩别墅启动区是整盘操作的关键！ 形象输出 启动区良好形象的奠定，是整盘溢价的关键。 所谓四合，指东、西、南、北四面形成一个“口”字形的围合型结构住宅。同时，四合院的营建是极讲究风水的，从择地、定位到确定每幢建筑的具体尺