沈阳丁香湖项目二次市场调研报告82P.ppt

丁香湖项目二次市场调研报告 广州泰盈置业房地产顾问有限公司 报告的主要内容 一、新政策、新规划对沈阳房地产市场的影响 二、沈城楼市与北部区域发展的多耙点横向对比分析 三、本案所在区域五公里范围内热销竞品楼盘近况 四、本案所在区域开发用地情况 五、总结与预测 附：最新楼盘调研数据（北部区域） 一、新政策、新规划对沈阳房地产市场的影响 沈阳房地产市场环境新政策 核心环境——发展 口 号——责任中国·和谐地产 关键词——十七大、新物权法、银行调息 房地产市场发展感受“十七大精神” 十七大要求房地产业也要做到又好又快发展，在保持健康发展的同时，为民生事业、土地生态做出贡献。 十七大提出的在改善民生方面的一个重要内容是实现“住有所居”。十七大提出在生态文明方面，房地产业与生态挂钩的具体体现是走绿色发展之路，并构建具有中国特色的住宅建设和消费模式。 十七大提出房价一个是市场化的问题，另一个是“生态建设，绿色发展”的问题。  十七大提出房地产业的发展是和谐社会的试金石。 新《物权法》的颁布规范房地产市场发展 新《物权法》中与房地产相关的内容可以概括为以下几条： 第一，建筑区划内绿地、道路和配套(如会所)的归属问题； 第二，明确业主对建筑物专有和公有的问题； 第三，业主对其所有物享有的权利； 第四，住宅用地70年后可续约； 第五，关于征地拆迁的补偿问题； 第六，对不动产统一登记的要求。 注：其中第一、第四或将直接对房价产生影响，因为关系到未来购房者购房成本和开发商开发成本的构成。并且，续期条款的成立直接为物业税的征收提供了法律依据。 银行调息 央行连续五次加息规范房地产市场 小结 十七大精神、新《物权法》、银行调息护航沈阳房地产市场 通过对十七大精神的回顾和思考，发现国家在房地产事业上的基本精神和态度是：生态、节能、健康、环保。主体思想是：住有所居，民生为先。可见，国家在住房问题上还是走和谐、健康的大众化路线的。 新物权法的颁布在很大程度上保证了老板姓的利益，同时，对开发商来说，就原来一些对客户回答模糊的问题，有了一个政策性的回答。比如，就住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期的问题。 银行调息进一步落实了十七大精神和新物权法的政策倾向，切实在很大程度上控制了投资炒房和抑制了个别开发商囤地、囤房行为。 总体来说，通过今年下半年国家的这三件大事对房地产行业的态度分析：国家在极力的创造和谐社会，在住房方面更倾向中低收入者，控制两极分化。对当前开发商而言，建绝大多数客户可以接受的房子，快速回笼资金将是当务之急。 二、沈城楼市与北部区域发展的多耙点横向对比分析 由粗放型向集约化、专业化发展，更具前瞻性 在前期选址方面： 原来土地易拿，市场竞争力差，消费者感性程度高，发展商粗略估算即可； 现在土地价格高，市场竞争力强，消费者更加理性，固对前期选址、地块估算，未来回报率的计算要求更加准确。 在中段规划、销售方面： 由同质化向差异化过度； 专业化、前瞻性加强； 更倾向综合体规划。 在末端收盘方面： 更注重对下期开盘的铺垫； 物业的专业化进入。 产品类型由单一化向多样化过度 建筑类型：由多层到小高层、高层的转变。 一环\二环\三环建筑类型量的变化(如图) 红色:多层 黄色:小高层 绿色:高层 2006年 2007年 产品类型由单一化向多样化过度 建筑结构：空间感增强，开始在“层高”上下工夫； 平层 错层 复式； “精装房”成为易被现代客户接受的产品。 立面由同质化、随意性向风格差异化转变 建筑立面成为提升楼盘品质的最直观的视觉冲击。 园区由简单绿地向“风情园林”过渡 园区——彰显现代楼盘魅力的“重要因素”。 由原来的简单服务向多功能、多方向的湾区物业 保障品牌持续发展的坚强后盾 由原来的单一实用转变为功能、美观的品质宅第 1、房间的功能性、可规划性增强； 2、客厅S增大、开间大，空间感强； 3、客厅落地窗，观景阳台，视觉通透； 4、附加值大的房子销售较好。 热销楼盘区域开始向“城郊化”转变 “二环-三环之间”成为沈城房价涨幅最大的区域 2006年