沈阳千缘地产铁西区北二路项目市场定位提报66P.pptVIP

千缘地产铁西区北二路项目 市场定位提报 项目总体主题定位 本项目住宅部分市场机会点 本项目住宅部分发展定位方向 分 析: 中街商圈及太原街商圈是沈阳市民传统的消费集中地。由于起步最早，这两大商圈的商业氛围是沈阳各大商圈中最成熟的。现在，这两大商圈已经成为沈阳市区的商业中心，并辐射到沈阳周边城市。 现时市内的各主要商业圈内均已经拥有多间大型商场，且商业功能相似，业态重复，各商圈之间也没有明显的特色区分，同质化比较严重。 由于经营业态的冲突，城区内人群的消费，尤其在耐用品的消费，也集中在此两大商圈内。但从沈阳的整体格局看出，各大商圈的地理位置分布均匀，几乎囊括了各大区域常住人口的日常用品消费份额。 消费者不易形成重叠消费，可以说现时的商业格局基本是满足消费而非刺激消费，难以刺激跨区消费欲望。 沈阳商业地产发展趋势 商业地产的规划分布趋向合理化 2005年沈阳地区新开业的商业楼盘将主要集中在中街、太原街两大主力中心商务区。这两个中心商贸目前正在制定的新的发展规划。中街商贸区规划面积1.9平方公里；太原街商贸区规划面积3.9平方公里。与此同时，在金廊沿线，浑河两岸，北站金融商贸开发区、五里河商贸区，以及新规划开发的10个大型居住区都将配套开发建设若干商业地产项目。预计总建筑面积将达150万平方米左右。 商业地产的功能趋向复合化 随着金廊工程、银带工程（浑河两岸大开发）、浑南新区、北站金融商贸开发区，以及五里河商贸区建设步伐的加快，房地产的开发重点转向以商业地产开发为主的集居住、办公、娱乐为一体的复合型地产。 商业地产的价格将稳步攀升 2005年是沈阳商业地产平稳增长的一年。由于沈阳的房地产市场不存在泡沫现象，加之建筑材料价格居高不下，商业地产及商铺价格起点较上海、北京等一线城市低，市场购买力逐渐增强。同时，因2004年新开工或续建的综合房地产项目中，商业地产部分大多将于2005年完工投入使用， 如：华锐新城楼盘内的家乐福皇姑店、领先国际城楼盘中的上海百联购物中心、汇宝国际楼盘中的长春卓展百货、城建东逸楼盘内的上海联华购物中心等。从总体上看，商业地产出租、 出售价格将呈现小幅增长态势。 铁西区域商业概况 铁西区商业格局分析 结论: 铁百商圈概念弱化 兴顺街商业底蕴浓厚，但经营类别广泛，商业街特色不明显。而沈辽路一带随着家乐福的进驻，带动了整片区域房价的提升，吸引来自周边各处消费者前来消费，影响力覆盖于洪区范围乃至周边城市，商业核心地位的作用明显。 新兴商业形态缺乏差异化 铁西的商业格局目前呈现发展不平衡的现象。铁西北部（主要指建设大路以北）地区，传统老厂区拆迁进度不均，部分新住宅项目建成，受整体的居住氛围影响，大型商业项目较缺乏。铁西中南部（主要指建设大路以南），铁西传统的九路市场及兴顺商业街，大型的专业市场、大卖场均集中于该地区，日常开发方式基本是大同小异，缺乏差异化、错位经营等要素，这样会导致未来商业竞争的同质化和低层次，影响整体商业格局的良性均衡发展。 零售服务产业发展速度过快 受沈阳整体大环境影响，04年对于铁西的商业地产开发而言，发展速度过快。铁西政府招商引资“引凤入巢”麦德龙、家乐福、家世界、乐购、世纪联华等均在此间进驻铁西，同样在04年签订进驻意向的几大品牌商业项目有：江南春城的铜锣湾百货（总建面3.8万平），南方时尚购物广场的Foxtown品牌折扣店、香江家私广场等。但从05年目前的商业市场盘点情况来看，各路英雄喜忧参半，在缺少定位差异化的市场竞争争面前，除了家乐福、麦德龙依靠内部灵活的运营机制以及优越的地理位置稳立江湖地位外，其它各式大卖场也只能保本，以致铜锣湾广场以及Foxtown品牌折扣店暂且搁置进驻计划，观望市场以待后效。若近两年来立项的商业项目包括大量的沿街门市不能得到完整消化，将会导致部分投资商资金链出现断裂。因此铁西商业开发进程有待理性规划，合理定位。 铁西区商业物业发展现状 项目周边沿街网点对比分析 项目及周边主要楼盘商业权重对比分析 铁西区商业物业经营模式分析 铁西区商业消费人群概况 铁西商业发展特征分析 铁西商业市场调研结论 综上所述，本项目若要在市场中有所突破，打开崭新的局面，则坚决不能简单复制类似百货、家居建材一站式商场、大卖场到本案作为商业发展目标，并开创新经营模式，推广新的经营理念，走在市场的前列，成为市场的先行者。 项目商业ＳＷＯＴ分析  项目商业发展总结分析 分析: 根据我们对沈阳市和铁西地区商业进行深入剖析调研，结合本项目的