河滨香景园营销策划报告82P.doc

河滨香景园营销策划报告 目录： 提： 我们的目标，就是让产品发挥最大的价值潜力，获得最大化的收益回报。 报告分以下部分发掘项目价值潜力： 市场分析篇—— 一、普陀区环境介绍………………………………………………………………………………………………………………………5 二、普陀区市场沿革…………………………………………………………………………………………………………………… 9 三、楼市总体评价………………………………………………………………………………………………………………………11 四、区域楼市分析………………………………………………………………………………………………………………………13 五、本案周边情况………………………………………………………………………………………………………………………16 六、市场总结……………………………………………………………………………………………………………………………17 项目研判篇—— 一、项目概述……………………………………………………………………………………………………………………………19 二、项目SWOT 分析……………………………………………………………………………………………………………………21 三、研判结论……………………………………………………………………………………………………………………………26 战略定位篇—— 一、项目总体战略制定…………………………………………………………………………………………………………………28 二、目标客群定位………………………………………………………………………………………………………………………31 三、市场形象定位………………………………………………………………………………………………………………………35 四、价格策略……………………………………………………………………………………………………………………………38 五、策略性产品强化……………………………………………………………………………………………………………………39 营销执行篇—— 一、开盘时机……………………………………………………………………………………………………………………………43 二、推案顺序及销售控制………………………………………………………………………………………………………………44 三、现场POP布置………………………………………………………………………………………………………………………45 四、促销活动及事件行销………………………………………………………………………………………………………………50 五、分阶段行销策略……………………………………………………………………………………………………………………52 六、销售组织……………………………………………………………………………………………………………………………55 企划演练篇—— 一、广告推广总精神……………………………………………………………………………………………………………………63 二、广告表达方式………………………………………………………………………………………………………………………64 三、企划文案演练………………………………………………………………………………………………………………………65 四、媒体策略……………………………………………………………………………………………………………………………69 五、市场推广费预算……………………………………………………………………………………………………………………70 六、VI 及NP稿演示……………………………………………………………………………………………………………………71 附件1：周边楼盘市调总表 附件2：云栖机构全案工作内容 市场分析篇 一、普陀区环境介绍 1.1区境范围 普陀区地处上海市区西部市郊结合部。区境西、北和嘉定、宝山区相接，东、南和闸北、静安、长宁、闵行等区毗连。 1.2建置沿革 1990年，区下辖13个街道和1个镇，分别为中山北路、长风新村、甘泉新村、石泉新村、东新村、朱家湾、沙洪浜、沪太新村、宜川新村、胶州路、曹安路、曹杨新村、普陀路等街道和真如镇。 1991年10月：甘泉新村和沪太新村街道合并为甘泉路街道、石泉新村和朱家湾街道合并为石泉路街道、普陀路和胶州路街道合并为长寿路街道。 1992年7月：从嘉定县划进长征乡和桃浦乡，至此，全区共有10个街道、1个镇、2个乡。 1.3面积和人口 至1998年末，总面积为54.83 平方公里，总人口为83.49万余人，人口密度15228人/平方公里。 1.4绿化 全区现有公园7座，区内的长风公园是全市内最大的综合性公园和唯一的山水公园。 区内二大苗圃：北新泾苗