河南驻马店岽子营项目投资可行性研究报告 2011-64页.ppt

驻马店岽子营项目投资 可行性研究报告 目 录 第三部分：房地产市场分析 置地天中第一城：北区大盘、产品丰富、市场认可度高 置地·天中第一城临近市委市政府、市直机关单位、天中广场、会展中心。由河南省置地房地产集团有限公司开发，项目占地306亩，总建面约60万平方米，有多层洋房、小高层、商业街、写字楼等多种物业形态。 社区配套：商业街(规划）、购物中心（规划）。教育配套：黄淮学院、新地高、双语幼儿园（规划）等重点学校。 目标诉求： 产品方向 三、住宅定位 项目总体开发风险： 1、房地产市场宏观调控仍在继续，受此影响，市场未来发展具有较大的不确定性。 2、该地块内部设施（国防光缆和高压线）的迁移及周边市政配套设施和生活配套设施的不完善，会给项目前期开发经营带来影响。 一、项目主要开发风险 通过对项目的可行性研究，我们得出如下结论意见： 该地块在区位、规模、形状方面具备明显优势，不存在民房拆迁等隐患问题；周边市政、生活配套设施虽不够完善，但随着区域城市建设快速发展，尤其是高铁通车后，短期内将得到明显改善。 因临近高铁客运站及市区西部商业圈，可以判断该地块未来升值潜力巨大，投资利润测算也符合集团开发利润要求，建议集团积极参与竞买。 二、结论和建议 谢 谢！ 威胁内容可增加：安置区的大规模建设制约了商品房市场的发展。 标题页再处理一下？？（重点是背景和标题） 同1 同1. 淇河以东。淇河公园。 道路用地的面积土地证上肯定无标注？？分批挂牌、分批出让在本页可不体现。 鹤壁新区市中心？？ 污染很小（删），鹤壁新城区依河而建（删） 居住应不属于市政配套设施。可提到市政配套设施前边描述。 商贸市场（作何用途）（或删）？？？ 市中心血站（删掉） 可重点描述一下投资协议内容。 要点：分批挂牌、分批出让；土地挂牌出让的节奏安排，第一块何时出让，第二块何时出让。 土地获取成本：土地总成本、土地总价款，土地单方成本。第一块土地价款、第二块土地款。 突出重围，拉开与竞争对手竞争。以高端、高品质产品为突破，拉开与竞争对手的差距。 地块的规划设计条件灵活，环境优美，适宜建设高档高品质住宅。 两种增幅方案下的具体实现均价为多少？？？？增加表格。 联盟二期有商业乎？？？？？ 污染很小（删），鹤壁新城区依河而建（删） 居住应不属于市政配套设施。可提到市政配套设施前边描述。 商贸市场（作何用途）（或删）？？？ 市中心血站（删掉） 有无排名数据，尤其要增加反映城市购买力的人均国内生产总值、人均可支配收入、城乡居民存款等指标内容。 图片再处理一下。 增加城乡居民人均存款的比较。 图片再处理下。 新城区人口36.5万； 81—91万更正为“81万—91万” 新城区人口55—60万更正为“55万—60万” ？？？？？？？？？ 总况更正为“概况” 总况更正为“概况” 标题：商品住宅销售面积及销售额 该数据为全市，还是市区？？？ 与其他城市相比，规划及建设水平相对较低。 “群众”改为“居民” 90—144平平方米 接收改为“接受”，多层住宅接受度高，仅1/4客户选择高层住宅。 淇县、浚县两县收入相对较高的居民到新区购房已成为趋势（有无比例数据） 客户对鹤壁市商品住宅的心理价位为1700—2100元/平方米，但在鹤壁新区，部分档次较高的项目售价已达2600元/平方米，反映出客户认知与市场之间尚存在一定的差异。 口语？？？ 同1 全国房地产迅猛发展的大背景下（删掉） 2006年—2010年驻马店市房地产市场主要指标一览表 一、驻马店市房地产市场总况 642.80 498.52 314.74 286.73 69.07 新开工房屋面积 1650 1529 1327 1306 1318 住宅均价 408.63 319.715 216 181.97 38.09 住宅销售面积（万平方米） 67.46 48.89 28.71 23.77 5.02 住宅销售额（亿元） 1745 1580 1343 1351 1364 商品房均价 428.26 329.20 221 212.25 42.24 商品房销售面积（万平方米） 74.74 51.9997 29.70 28.67 5.76 商品房销售额（亿元） 329.19 251.89 216 104.62 19.04 竣工房屋面积(万平方米) 1163.9 800.32 651 401.13 116.71 施工房屋面积(万平方米) 107.05 76.84 49.78 28.02 9.60