青岛欢乐滨海城保利香槟国际国际营销策划提报2011.06-同策.pptVIP

城市臻品 创新的海湾文化 海湾生活交流体系 物理属性建设 生活状态体系 欢乐海湾 人文交流 原则 结构 细节 社区大堂 社区会所 下沉式商业\商业街 架空层设置 社区网络 五级交流网络 内容 高密度社区交流体系 生活状态： 强对接性 网络式覆盖 内部价值 外部价值 香槟生活必须是，随时随地的交流空间 充分利用建筑功能，拓展交流公共空间，更好的为业主提供互通有无的场所。 青岛香槟国际——海湾香槟生活价值体系构建 香槟社区五级交流体系 城市臻品 创新的海湾文化 海湾生活交流体系 物理属性建设 生活状态体系 欢乐滨海 人文交流 原则 结构 细节 社区大堂 社区会所 下沉式商业\商业街 架空层设置 社区网络 五级交流网络 内容 高密度社区交流体系 生活状态： 强对接性 网络式覆盖 内部价值 外部价值 香槟生活必须是，网站微博物联网全部整合 社区内部网络全覆盖，社区之外BBS、博客等方式轻松通过网络平台与其他业主进行沟通交流。 在推广策略可以在BBS、微博上进行事件营销 青岛香槟国际——海湾香槟生活价值体系构建 香槟社区五级交流体系 城市臻品 具有现代城市感的规划肌理 匹配城市核心的臻品品质 欢乐海湾 人文交流 原则 总结 内部价值 外部价值 海湾香槟生活必须是—— 享受城市的繁华便利，享受海湾的生态风景，比别人呼吸更多的鲜氧，从进入社区就开始香槟的待客之道，整体台地三重景观阳光地下车行，更丰富的五级社区交流体系，更创意更品质的生活空间，更多的海滨外部资源的整合。。。。。 总之，创造全新的城市海湾核心，香槟国际生活体验 青岛香槟国际——海湾香槟生活价值体系构建 打造创新的海湾文化 构建海湾生活交流体系 塑造心情舒畅的海湾生态 生活与度假的完美结合 第四部分 只为寻找最匹配香槟生活的主人 关于本案客户定位的思考 青岛海岸线板块划分 少海新城板块 处于发展的少年时期 产品以低密度的别墅为主 周边配套还不成熟 客户以区域客和市北、市南客户为主，改善型为主导 代表项目：中信·森林湖等 西海岸板块 处于发展的青年时期 产品以中小户型的高层公寓为主，搭配少量的低密度洋房和别墅 周边配套处于完善时期 客户以新青岛人为主，青岛客户多来自市南和市北，投资和自住为主要需求 代表项目：海上嘉年华、海尔·山海湾、保利海上罗兰等 即墨沿海板块 处于发展的青年时期 产品以低密度别墅为主，搭配少量洋房和小高层 周边配套还不成熟 别墅客户以市区客户为主，多为度假或养老 代表项目：海信温泉王朝、青建橄榄树、海尔原乡墅等 市南崂山板块 处于发展的壮年时期 产品以公建化的高端高层公寓为主 配套成熟，稀缺性特征显著 客户青岛与外地各占半数，青岛以是难喝市北客户为主 代表项目：万丽海景、东海路9号、海信天玺等 西海岸板块 即墨沿海板块 市南崂山板块 少海新城板块 白沙河板块 白沙河板块 处于发展的少年时期 产品以低密度的别墅、洋房为主 周边配套比较匮乏 客户以新青岛人和市内四区客户为主，需求以刚需和养老为主 代表项目：龙湖、蔚蓝群岛等 少海新城板块产品特征 代表项目名称 建筑面积 容积率 产品规划 中信森林湖 18万 0.37 别墅（独栋） 太和旺邸 33万 1.0 别墅 少海新城板块深入胶州湾内部，依托湖泊资源、近城区位和新城规划，将成为集旅游、度假、居住为一体的新城片区。目前板块处于起步阶段，新建项目较少，生活配套设施尚不完善，但发展速度较快。 少海板块目前在售项目不多，其中中信森林湖、太和旺邸项目为低密别墅，产品面积偏大，但目前居住氛围不成熟，后续也将有高层、洋房和别墅等产品入市。 板块内在售森林湖别墅均价10000元/平米左右（含地下室面积），而太和旺邸价格则在7000-8000元/平米左右，由于占据稀缺资源，其价格水平高于胶州市其它在售项目。 中信森林湖 太和旺邸 新城起步，在售产品为低密度别墅，面积偏大，均价在7000-10000元/平米 少海新城板块客户特征 少海新城板块以青岛客户为主，占比73%，其中绝大多数又为胶州地源客户，占青岛客户85%，其他市南、市北等区域共占15%。外地客户占27%，多来自山东中西部、东三省和江浙等地。 客户年龄多集中在35-45岁之间，占38%；其次25岁以下客户占比22%，多为父母购置房产；再次45-55岁客户占比21%。 板块区域客户置业目的明确：胶州地源性客户多为自住和改善购房；青岛市其它区域客户多为养老购房；而其它城市客户多是在胶州企业主，多为自住和投资购房。 板块内工厂及企业（含外地企业）较多，客户多在胶州经营、工作，置业多为自住，投资占比相对较少。 注：选取中信森林湖客户为样本进行统计。 地源客户占主导地位，年龄集中在35-55岁之间，置业目的以改善为主 白沙河板块产品特征 龙湖