第十二章节房地产开发项目可行性研究幻灯片.pptVIP

（五）财务费用估算 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。 应根据房地产项目筹资中借入资金的借入时间、借入资金的总额以及国家有关规定等进行估算。 可按前三项直接费用的一个百分比(1%~2%)计算. （六）销售费用估算 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及销售许可证申领费等。 （七）开发间接费估算 开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、劳动保护费、周转摊销和其他费用等。 当开发企业不设立现场机构，由开发企业定期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动时，所发生的费用可直接计入开发企业的管理费用。 （八）其他费用估算 其他费用主要包括:临时用地费用、临时建设费、建设工程标底编制费、建设工程标底审核费、建设工程招标管理费、合同公证费、施工许可证费、建设工程质量监督费、建筑施工安全监督管理费、工程监理费、工程保险费 等杂项费用. 一般按当地有关部门规定的费率估算. （九）不可预见费估算 根据市场调查的资料及类似项目的数据进行估算。 （十）税费估算 开发期税费是指房地产项目开发期间按税法的规定、国家或拟投资项目所在地城市的规定应交纳的税金以及代收代付费用。 应根据税法、国家及拟投资项目据地的规定，对房地产项目总投资中的开发期税费进行估算。 第四节 房地产开发项目财务评价 一、房地产开发项目财务评价的内涵 二、财务评价的主要经济技术指标财务评价的 一、房地产开发项目财务评价的内涵 财务评价是根据国家现行的财税制度和价格体系,分析和计算项目直接发生的财务效益和费用,编制财务报表,计算评价指标,考察项目的财务盈利能力、清偿能力和外汇平衡情况 ,据以判断项目的财务可行性. 房地产开发项目的财务效益主要表现为生产经营过程中的经营收入,财务支出主要表现为开发建设项目总投资、经营成本和税金等各项支出. 二、财务评价的主要经济技术指标 1.财务内部收益率（FIRR） 2.财务净现值（FNPV） 3.动态投资回收期 4.开发商成本利润率 第五节 房地产开发项目评估的不确定分析 一、房地产开发项目财务评价中主要变量分析 二、临界点分析 三、敏感性分析 四 概率分析 一、房地产开发项目财务评价中主要变量分析 1.土地成本 2.建造成本 3.租金或售价 4.开发期 5.资本化率 6.容积率及有关设计参数 7.贷款利率 8.空置率 第六节 房地产开发项目可行性研究报告的基本构成 一、房地产开发项目可行性研究报告的基本构成 二、正文中的主要内容 一、房地产开发项目可行性研究报告的基本构成 一份正式的可行性研究报告应包括六个部分。 （一）封面 （二）摘要 （三）目录 （四）正文 （五）附表 （六）附图 （一）封面 1．项目名称 2．开发建设单位 3．可行性研究报告的撰写单位 4．撰写的时间 （二）摘要 用简洁的语言，介绍研究报告中主要内容，特别是经济评价的情况、被优选的开发经营方案的主要内容及主要风险因素。字数在800至1000字为宜。 （五）附表 对于房地产开发企业投资决策使用的可行性研究报告，一般包括下列附表： 1．市场调查分析表 2．规划设计方案主要数据列表 3．项目开发经营周期表 4．项目总投资估算表 5．销售收入与经营税金及附加估算表 6．出租收入估算表 7．现金流量表 8．敏感性分析表 （六）附图 1．项目位置示意图 2．项目用地附近竞争性项目分布示意图 3．规划设计方案的平面图。 二、正文中的主要内容 以房地产开发企业投资决策使用的可行性研究报告正文为例 : （一）项目总说明 （二）市场调查与预测 （三）规划设计方案的选择 （四）项目开发经营周期的确定 （五）项目投资估算 （六）项目收入估算 （七）资金筹措计划 （八）经济评价 （九）不确定性分析 （十）结论 （一）项目总说明 1．项目提出的背景 2．项目可行性研究的目的 3．项目可行性研究的依据 （二）市场调查与预测 1．投资环境的调查与分析 2．房地产市场状况的调查与预测 （十）结论 1．经济评价的结果 2．优选的开发经营方案简介 3．建议 第七节 房地产项目开发经营方案的比选  1．房地产项目开发经营方案比选的步骤 2．多方案比选的指标及方法 3．常见的几种情况下的比选指标的选择 1．房地产项目开发经营方