博思堂2012年益阳绿地国际花都阶段性营销推广方案技术介绍.ppt

一座城市的世界高度——绿地国际花都阶段性营销推广方案;项目背景及目标 1、2011年12月底首批面市销售近九成。特别是春节过后，销售情况相对较好； 2、2012年年度销售任务1.4亿元、回款70%，销售总面积4.67万方（约300套）。 项目销售日渐平稳，但面对2012年政策的不确定性，1.4亿元的年度销售任务仍面临着较大的市场压力。同时，绿地集团的品牌知名度和美誉度，在益阳本地还有待进一步的提升，须制定精准的营销推广策略予以最终实现。;Q1：怎样完成项目2012年全年的销售任务？ Q2：怎样提升项目品牌影响力？ Q2：怎样充分挖掘市场容量？;报告体系;市场审视。整体宏观市场及益阳房地产市场形势;1、宏观市场要点;房企动态—2012年房产调控政策不会转向的预期及第三季度信托到期兑付的压力将迫使房产行业出现新一轮降价潮。;土地市场—2011年土地市场以低迷收场。;土地市场—2012年开年，土地市场延续2011年末的颓势。;土地政策—2012年，国土部对土地市场监控升级，将严抓土地供应全过程，确保土地市场健康平稳运行。;房行东方网;金融市场——四大国有银行已对首套房贷款执行基准利率，整体市场小阳春 乍现;热点事件——芜湖救市新政3天夭折，逾17城市变相松绑楼市 中央宏调与地方利益博弈加深; 在2月1日召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理温家宝重申要巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。尽管中央抑制房价的态度坚决，但在房地产调控的关键期，宏观政策与地方利益的博弈正在进一步加深。;宏观市场小结;2、益阳房地产市场概况;2011年1月—2012年2月益阳房地产市场成交情况 2011年下半年受整体调控影响，市场进入下行通道，但2012年开年后出现小阳春;绿地国际花都2月风靡全城——销售套数、金额和面积均名列前茅;;长沙开发商深陷“跑路门”，湖南省政府重视并委派稽查组下到各大地市调研。这些都在某种程度上促使更多中小开发商求量保市。;2、益阳房地产市场小结;项目回顾。首批销售情况及全年目标审视;地块简介：项目产品涵盖洋房、小高层、高层、商业等多物业的60万???米城市综合体项目;区位价值：地处文昌路和长春路交汇，是资阳着力打造的未来区域副中心，是重要的居住区和商业区。;项目营销推广精准，住宅销售渐入佳境，商铺一铺难求，业绩较好。;结合全年整体项目1.4亿目标，业绩和市场去化压力较大;根据目前工程节点来看，货量多集中在下半年，通过前期沟通最早一批货量将在5月份达到预售条件。结合前面政策及益阳房地产市场分析，未来项目销售目标的完成，存在一定变数。;从目前成交客户来看，仍以资阳区、周边为主，地域性较强，价格承受能力较低，同时对于绿地品牌的认知度仍有待提高; 变市下，市场机遇可遇不可求，须加快工程进度，保持稳定的供应量； 保持高密度推售节奏，抓住市场机会，加快去化。 同时，提高开发商在益阳市场的品牌和项目的知名度及美誉度。;营销策略。精细化推售 / 品牌性营销;如何在“变”市下，精细化推售安排，规避政策风险； 如何推广形象传递本案核心价值及唤醒目标客群； 如何在“变”市下，做好应对的针对性营销。;抢占先机;灵活;（一）推售策略：;工程和营销节点：5月样板房开放、12月份交楼、5月有一批 会拿到预售证;（二）营销阶段的划分;可售房源统计：;推售铺排：乘势而动，小步快跑;（三）推售铺排：乘势而动，小步快跑;形象表达若能击中目标客户内心需求 同时，体现项目及其品牌应有的调性 才能真正转化为销售力;绿地集团，2011年荣登世界500强，千亿地产领跑者， 深耕20载，构造23省，60余城经典，所到之处，无不引发城市巨变。 绿地落子益阳，以世界五百强地产力量的姿态，引领益阳人居巅峰！ 以别墅之工打造洋房大盘， 绿地20年专业品质打造益阳首席60万平米国际社区！;一座城市的世界高度;花香深处，60万平米洋房大盘;第一阶段： 绿地之前，还有什么让益阳心动？ 城市中心60万平米花园洋房大盘·墅级花园洋房 ——一批问鼎益阳，二批敬请期待——;;第一阶段：（4月初---5月初）形象升级+2批蓄客;20载辉煌，引领城市人居 * 绿地专业品质20载·构筑益阳人居新标杆 * —— 一批问鼎益阳，二批敬请期待 ——;【阶段目标】：一切为了开盘热销！ 【推广思路】：开盘前线上高举高打，线下做足圈层拓客，积累意向客户。以开盘为导火索，借以样板房开放体验最大攻破客户防线。开盘后着重维护意向客户关系、定期拜访亦或是邀请新老客户举办小众聚会，打入客户圈子，拓展新客户，保持项目持续热销 ;【推广主题】;第三阶段：（7月中--