部分洋房及类别墅产品专题研究培训材料.ppt

洋房及类低密度住宅产品 专题研究 2010年 6月 2 类低密度住宅产品 1 洋房住宅产品 Townhouse产品 经济型小独栋产品 洋房产品的定义与特征 洋房产品的价值分析 常见洋房产品的分类 Townhouse定义与特征 Townhouse价值分析 Townhouse常见溢价方式 规避小独栋产品缺陷的手段 小独栋产品户型设计建议 专 题 内 容 小独栋产品的界定 2 类低密度住宅产品 1 洋房住宅产品 Townhouse产品 经济型小独栋产品 洋房产品的定义与特征 洋房产品的价值分析 常见洋房产品的分类 Townhouse定义与特征 Townhouse价值分析 Townhouse常见溢价方式 规避小独栋产品缺陷的手段 小独栋产品户型设计建议 小独栋产品的界定 花园洋房产品在住宅解决方案中的常见角色 1）低密度社区中作少量补充，以平衡整体容积率。2）成熟郊区化板块中的经济性产品。3）成熟城市板块中的改善型产品。4）陌生区大盘的创新型产品 洋房的实质：从建筑形式角度，洋房的概念具有一定的模糊性，其在本质上仍然属于集合住宅的范畴。相对于普通多层，洋房产品在居住品质上得到了明显的提升，因而获得相对独立的市场站位。 洋房的特征——品质提升关键词： 1）内：情景——往往具有更大的面宽和平层面积，在舒适度提升的基础上，通过独特的入户方式以及入户花园、大露台、景观餐厅等情景空间的加入，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一定程度上“模拟”别墅生活“有天有地”、“独立私密”等特征。 2）外：花园——社区往往拥有更好的景观条件，加上产品观景面的扩大（面宽）和观景层次的增加（露台等），住宅与景观的结合更加紧密。 3）形：洋房——产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的建筑形态和立面细节，使得住宅面貌焕然一新，与普通多层形成明显差异 洋房产品的定义与特征 2 类低密度住宅产品 1 洋房住宅产品 Townhouse产品 经济型小独栋产品 洋房产品的定义与特征 洋房产品的价值分析 常见洋房产品的分类 Townhouse定义与特征 Townhouse价值分析 Townhouse常见溢价方式 规避小独栋产品缺陷的手段 小独栋产品户型设计建议 小独栋产品的界定 花园洋房的价值实现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超越和提升是在“建筑形式并未根本改变”的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。 1、入户方式开始趋于“私有” 目前市场上的花园洋房产品，可以通过建筑细节的处理让1~2层的住 户获得相对独立的入口，从而打破了集合住宅“单元”的概念，专属感有了很大提升。 典型案例： ——天津万科水晶城的南入户情景洋房。 2、居住空间前所未有的“丰富多元” 空间的“丰富性”主要表现在“情趣空间”和“观景空间”在居住空间中的比重明显增加： 前者突破了功能导向的窠臼，赋予生活更多的自由度和可能性，激发了消费者的场景联想。后者密切了居住空间内外间联系，对自然资源的享有更加充 洋房产品的价值分析 4、造型特质从“整体”走向“细节” 集合住宅的立面造型体现出“整体性”的特点，体量感、韵律感、挺拔感成为形象塑造的关键； 而自花园洋房开始，建筑形象开始“碎”了——层次的丰富、形体的错落、细节的精致、材料穿插，呈现与普通集合住宅明显的差异。 3、“院落感”的价值开始体现 一方面，由于建筑高度的降低带来楼间距的降低，组团的空间尺度更加亲切；另一方面，社区环境的景观质量在上升，建筑立面的细节与层次也更加丰富，组团的内聚性加强；所以，组团空间的重要性开始体现，也更容易营造院落感的社区空间体验。 典型案例 ——万科·西山庭院中整体社区的形式感与组团空间的院落感并重； ——绿城系的洋房产品标榜“先有花园，后有房子”，不追求图面形式，以空间实感动人。 洋房产品的价值分析 2 类低密度住宅产品 1 洋房住宅产品 Townhouse产品 经济型小独栋产品 洋房产品的定义与特征 洋房产品的价值分析 常见洋房产品的分类 Townhouse定义与特征 Townhouse价值分析 Townhouse常见溢价方式 规避小独栋产品缺陷的手段 小独栋产品户型设计建议 小独栋产品的界定 1、以绿城产品为代表———““花园化洋房””路线 2、以万科情景洋房系列为代表———““情景化洋房””路线 3、以万科宽景House为代表———““叠拼化洋房””路线 目前市场上常见的洋房类产品大致可以分为三类，也代表了“多层别墅化”的三个阶段： 上承多层产品 空间情景化 下启类低密度产品 常见洋房产品的分类 绿城?长沙桂花城为低楼层、低密度、低容积率、高绿化率的大型现代化高尚生活园区 总体规划通过一定规模的中心花园和围合错落的组团院落，营造层次极为丰富