房地产项目拓展报告.doc

开发部 大 纲 一、 公司项目拓展概况及总结 （一）拓展概况 （二）经验总结 二、 今后我司拓展战略思路 （一）近期目标 （二）中期目标 （三）远期目标 三、 拓展人员架构 （一）当前架构中存在的问题 （二）提出两种解决方案 四、 拓展工作流程图 五、 结束语 附表：（一）目录 （二）详细表格情况 第1页.共21页 开发部 一、公司项目拓展概况及总结 房地产行业属于高风险行业，由于其本身的资金需求量大、投资回收期长的行业特征，及受相关政策、税收、经济形势、金融政策、客户需求的变化影响较大的行业特质，使得投资活动成为房地产公司最重要的经营行为，关系到房地产企业生存发展的命脉，而项目拓展阶段已经决定了房地产项目的大部分利润，房地产的竞争已经向土地获取能力转化。 我司历经5年的大型旧改工程——回龙埔项目，在投入了大量的人力、物力、及财力，现终已进入施工阶段，也意味着该项目对于我部门来说即将告一段落。因此，我部门将面临新的挑战——拓展新项目、获取新土地。 （一）拓展概况 从09年6月开始，我司已陆陆续续了解或接触了上十个项目（具体见附表），有朋友介绍的、有中介推荐的、也有从交易会上获知的，等等。经过公司严密的考察、调查、可行性分析及筛选，目前，符合我司战略发展及定位需求的只有“新生村旧改项目”和“大亚湾中心区项目”。项目具体资料如下： 1、新生村旧改项目 1）项目地址：位于新生社区人岭路以东，雄丰路以南； 2）土地权属：深圳市龙岗区龙岗街道办事处新生社区居民委员会； 3）地块面积：地块面积约为201328平方米（具体以相关部门审定的改造范 围面积为准），其中非农建设用地82306平方米； 4）获取方式：旧村改造； 5）进展情况：与新生村村委进一步洽谈中，但村委态度不够明确，有碍于项 目进展，双方洽谈有待发展； 6）项目可行性：我司拥有资深的旧改开发经验，有足够能力进行改造建设， 且符合我司的定位发展。 2、大亚湾中心区项目 1）项目地址：原地块位于螺岭，通过地块置换，置换地块位于大亚湾中心区； 2）土地权属：惠州市银泰房地产开发有限公司； 3）地块面积：地块面积为45000平方米； 4）获取方式：土地置换后，法院裁决转让； 5）进展情况：项目已考察，双方洽谈也均满意，但由于对方土地事宜处理不 完善，指示双方洽谈暂无进展，我部门进一步跟进中； 6）项目可行性：项目风险较小，有一定的盈利空间，最重要是为我司异地发 展积累经验，且在当地发展立足脚跟。 （二）经验总结 第2页.共21页 开发部 经过诸多项目考察及分析研究，总结经验具体如下： 1、部门职能人员应该拥有大量人脉，通过多种方式及手段获取大量土地信 息，如，政府土地储备信息、法院拍卖、中介推荐及朋友介绍等，以供部门及领导筛选。 2、若初步筛选出符合公司战略项目土地，相关职能人员应能立即搜集相关资 料，如，项目地址、占地面积、规划指标、土地权属公司、公司信用及债务情况等等，从多角度、多方面详细了解项目土地情况，以便部门及领导对其项目土地考核。 3、公司相关职能部门需积极配合我部门尽快完成初步的可行性分析报告，让 领导及时了解该项目的市场价值、盈利效果及存在风险。 4、组织部门相关人员参与实地考察，实地了解土地情况、获取周边楼盘信息、 明确当地报建程序，并积极与中介方或土地方进行对接，顺利推动下一步谈判。 5、与对方接洽，明确我司所需土地要求及条件、规划指标及交易价格，规避 各种对我司不利及风险事宜，待双方洽谈完成后，需在双方协议中明确列出。 6、公司需配备完善的拓展人员给予我部门，将拓展及报建两大块分开来，完 善我部门建设，以免部门人员权责事务不明确，员工压力大，工作效率不高。 7、公司拓展资源及公司相关领导拓展资源，需与部门指定拓展人员对口，以 便职能部门能及时了解信息情况和工作开展。 二、今后我司拓展战略思路 随着回龙埔项目的落实，预示着我司正向新的台阶迈进，这是我司可喜可贺之处。然而“物竞天择，适者生存”这个道理教育我们，市场是不会同情弱者，并不能因眼前的小小胜利而自满自足。放眼当今地产市场，结合我司现产业规模，必须制订战略，明确目标，实现企业可持续发展。根据现企业的状况，在拓展方面可分别制定“近期、中期、远期”的战略目标。具体如下： （一）近期目标 1、我司囤地情况较薄弱，眼前已到瓶颈之处，当务之急应立即发现新土地， 发展新项目，适应企业现阶段性的发展，以避免企业出现停滞及断层状态。 2、根据公司目前规模，较之资历雄厚的地产企业，在一、二级土地交易市 场上并不能占到一定的优势。因此，我司需通过其他渠道，如股权收购、法院裁决等方式获取土地，在我司所能承受的范围内，规避风险，积极拓展新项目。 3、在异地二、三线城市获取土地开发建设，为我司今后异地拓展，壮大规 模奠定基础