中美房地产市场对比：关键在于杠杆率-美国房地产市场跟踪研究系列报告2－巴曙松.pdfVIP

渐飞研究报告 - [table_main] 巴曙松专题报告 证券研究报告 2011 年9 月5 日 宏观报告 证券分析师： 华中炜 中美房地产市场对比：关键在于杠杆率 Tel ： 010 Email ： huazhongwei@ 美国房地产市场跟踪研究系列报告2 联系人： 杨现领 华创证券首席经济学家：巴曙松博士1 Tel ： 010 Email ： yangxianling@ 作者简介 巴曙松研究员，国务院发展研究中心金融研究所副所长，博士生导师，中国银行业 协会首席经济学家，华创证券首席经济学家。 巴曙松研究员为享受国务院特殊津贴专家，还担任中国人力资源和社会保障部企 业年金资格评审专家、中国证监会基金评议专家委员会委员、中国银监会考试委 员会专家、招商银行和招商局博士后专家指导委员会委员，宁波银行首席经济学 家等，先后担任中国银行杭州市分行副行长、中银香港助理总经理、中国证券业 协会发展战略委员会主任、中央人民政府驻香港联络办公室经济部副部长等职务。 巴曙松研究员还曾担任中共中央政治局集体学习主讲专家，主要专著或译著有《巴 塞尔新资本协议研究》、《金融危机中的巴塞尔新资本协议》、《巴塞尔资本协议三 研究》、《中国金融市场发展路径研究》和译著 《美国货币史》、《大而不倒》、《金 融之王》等。 近期，巴曙松研究员赴美进行经济金融考察调研，了解了一些美国经济金融以及 房地产市场的新动态，在此基础上，我们继续跟踪研究，以便投资者更为深入地 了解美国的房地产市场以及经济金融走势。 1 巴曙松博士还担任国务院发展研究中心金融研究所副所长 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009 ）1210 号 未经许可，禁止转载 渐飞研究报告 - 专题报告 主要观点  中美共同面临房地产市场调整压力。就中国而言，房地产市场处于总量不足、房价过快 上涨的不平衡发展阶段，因此房地产面临持续的调控与调整压力，但同时房地产既作为 经济增长的重要推动力，又作为地方财政和土地杠杆引致地方投资的重要功能，在调控 与增长之间始终面临艰难取舍；就美国而言，房地产作为家庭资产负债表的核心配置资 产，市场的繁荣与房价的景气周期直接涉及家庭的财富规模，从而直接冲击家庭的消费 能力，并对经济增长产生影响。  中国房地产市场的风险在于开发商与地方政府的同步去杠杆。中国当前的家庭资产负债 结构相对健康，值得关注的是开发商与地方政府的杠杆率。开发商的杠杆率表现在三个 方面：一是银行信贷杠杆，经过 09—10 年的超常规刺激，开发商的信贷杠杆已有明显 提升；二是预售杠杆，中国商品房销售的绝大部分比例均以预售形成完成，开发商仍需 要增量的资金来源来完成已售房屋的施工，预售杠杆的消化仍需要一段时间；三是影子 银行体系的再杠杆风险的去化。在今年信贷收缩的背景下，资金需要旺盛的开发商借助 于信托、担保、银行理财等影子银行体系获得了大量的资金，开发商的杠杆结构已经发 生明显的变化。  中国地方政府的房地产杠杆本质上是土地杠杆。土地是地方政府，特别是融资平台获取