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房地产贷款风险的识别与防范 ●经济观察《经济师)2008年第1期 房地产贷款风险的识另l】与防范 摘要:文章从贷款银行的角度对房地产贷款的风险进行了分析 并在此基础上提出了相应的防范措施. 关键词:房地产贷款风险识别风险防范 中图分类号:F830,572文献标识码:A 文章编号:1004—4914{2008)01—054—02 随着我国房地产业不断发展,各类房地产贷款余额不断增加,截至 2007年6月末,商业性房地产贷款余额为4.3万亿元,同比增长 24.5%,其中房地产开发贷款余额1.7万亿元,同比增长25.6%,商业 性购房贷款余额2.6万亿元,同比增长13.9%.房地产贷款过高的增 长速度给银行带来了管理的困难,虽然目前各金融机构房地产贷款的 质量较好,但随着国家宏观政策的调整和经济环境的变化,不良贷款率 可能逐渐上升,若银行处理不好,极有可能引发金融风险,如上世纪70 年代英国的德比银行事件,80年代美国住房抵押公司风波,90年代中 国海南房地产泡沫等,都是很好的佐证.因此,如何识别房地产贷款风 险,加强房地产贷款风险管理,是各商业银行和各级政府必须面对的重 要课题. ～ ,房地产贷款风险的识别 我们可从不同角度对房地产贷款风险进行识别.若根据房地产贷 款风险产生的原因,可将房地产贷款风险划分为市场风险,法律风险, 操作风险,利率风险,政策风险,信用风险等. 1.市场风险.市场风险是指房地产市场因某些因素变化造成房地 产价格异常波动,导致房地产资产的急剧贬值,从而给贷款银行造成损 失的可能性.目前我国部分城市房地产价格已远远超过其价值,房地 产泡沫已显现出来,一旦泡沫破灭,房地产价格会急剧下滑,房地产开 发企业就无法按时偿还贷款.而此时抵押物也迅速贬值,即使抵押物 变现后也不足以偿还银行贷款本息,从而给贷款银行造成巨大的损失. ●张哨军 2.法律风险.法律风险是指国家的一些房地产相关法律法规出台 和调整导致贷款银行无法有效保全房地产贷款,从而给贷款银行造成 损失的可能性.如最高人民法院出台的《关于人民法院民事执行中查 封,扣押,冻结财产的规定》中第六条强调:对被执行人及其所抚养家属 生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖,变卖或者抵 债.这意味着若房地产贷款的借款人只有一套住房而拒不还款,银行 也不能将其抵押的房产变现已收回贷款.另外,相关法律规定建筑工 程款优于抵押劝受偿.这意味着房地产开发企业即使以足额的房地产 抵押给银行,一旦房地产开发企业无法偿还贷款,若房地产开发企业还 有工程款尚未付清,拍卖抵押物的收入应先支付工程款后方可偿还贷 款银行本息,这就会给银行造成一定的损失. 3,操作风险.操作风险是指贷款银行的工作人员未按相关规定管 理房地产贷款,从而给贷款银行造成损失的可能性.具体表现在贷前 审查经办人员风险意识不强,审查流于形式,对资料真实性,合法性审 核不严;抵押物管理不规范,办理抵押相关职能部门协调配合;不按程 序操作,或过分依赖中介机构的评估结果,造成抵押物贬值或抵押无 效;贷后管理混乱,缺少相关风险预警措施,甚至内外勾结,骗取银行贷 款. 4.利率风险.利率风险是指因房地产贷款利率的波动给贷款银行 造成的损失的不确定性.目前我国尚未实现利率市场化,大部分房地 产贷款都采用固定利率,但其会随着中央银行利率调整而变动.由于 房地产贷款大多是中长期贷款,特别是个人住房按揭贷款,一旦贷款利 率向不利方向发展,加上我国还没有利率风险的规避工具,就会造成贷 款银行收人的减少.另外,当贷款利率上调时,借款人就会提前还贷, 也会造成贷款银行预期收人的减少. 5,流动性风险.流动性风险是指由于贷款银行的存贷款期限的不 匹配而给银行带来的信贷危机或支付危机.由于房地产贷款的期限较 林业科技创新体制,利用现代信息科技手段, 推动林业经营和管理的精确化,科学化,加快 实现林业的现代化.坚持产学研结合,解决科 研与生产脱节问题.实施人才战略,造就高素 质的林业科技队伍,建立全方位,宽领域,多层 次的国际科技合作与交流体系. 3制止非法采伐,鼓励采购经过认证的合 法生产和合法交易的木材产品.制止非法采 伐是森林经营管理者,木材采伐,运输,林产品 加工企业,出口商,出口国海关,进口国海关, 进口商,零售商,消费者以及各国政府和国际 组织的共同责任.要建立贯穿整个供给链的 木材跟踪系统,通过采伐地的远程监控,产品 标签,木材认证等手段以保证所进口木材在供 给链上的每一个环节是合法的,加强国际合作 与交流,建立海关信息联网.开展广泛的宣传 活动,让本国的进口商,消费者都知道非法林 产品贸易对社会,环境和经济的影响. 4.以资源投入最小化,废物利用最大化, 生态经济系统最优化运行为目标.提高木材综 合利用率.林业经济增长方式