中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划说明书.docx

中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划计划说明书计划管理人/推广机构中国国际金融股份有限公司二零一七年七月产品特性及主要风险提示“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划资产支持证券”是以本专项计划的基础资产产生的现金流作为第一还款来源，以优先/次级分层机制，印力集团控股有限公司（SCPG Holdings Co., Ltd）对基础资产中信托贷款提供综合信用增级保障，以印力商用置业有限公司持有的深国投广场为信托贷款提供抵押担保和以印力商用置业有限公司应收账款为信托贷款提供质押担保的产品。资产支持证券仅代表专项计划权益的相应份额，不属于管理人或其他任何服务机构的负债。中国证券投资基金业协会对本期专项计划的备案、深圳证券交易所同意本期资产支持证券的挂牌转让，并不代表对本期证券的投资风险、价值或收益作出任何判断或保证。投资者应认真阅读有关信息披露文件，进行独立的投资判断，自行承担投资风险。“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划资产支持证券”运作过程中可能面临一定风险。管理人特别提请投资者注意，在作出投资决策之前，务必仔细阅读本《计划说明书》“风险揭示与防范措施”章节的全部内容，并特别关注以下主要风险：一、与基础资产相关的风险（一）借款人租金回款不足以及物业续租不及时之风险本期资产支持证券的最终还款来源为借款人持有的物业资产产生的现金流，物业租赁的总体收入受到经济发展或者其他因素影响较大，市场景气状况将直接影响物业的经营效益，对融资企业的还款资金来源产生影响。同时，融资企业持有的租赁物业还面临一定的续租风险。如到期租赁面积未能及时续租，将影响融资企业的还款资金来源，从而对本专项计划优先级资产支持证券的本息偿付产生一定影响。防范措施：根据评估机构的预测，借款人物业资产未来租金收入对本期优先级资产支持证券的利息覆盖较高，借款人物业的质量及优越的地理位置也对其未来租金收入的稳定性有一定保证。最后，本期资产支持专项计划设计了抵押、质押、担保等增信措施，对还款资金形成保障。借款人与租户业务合作的确定性较高，借款人将采取提前与租户协商沟通、积极寻找潜在租户等方式，降低续租风险。（二）资金混同和挪用风险信托贷款的还款来源为物业资产产生的现金流，该现金流存在与借款人其他经营收入资金混同的风险。同时借款人如不能按照约定划转资金至监管账户，将触发挪用风险等对本期专项计划的兑付产生不利影响。防范措施：受托人委托监管银行对监管账户进行监管，由监管银行监管借款人的资金划转，同时设计了计划管理人的监督及检查机制，确保借款人按时向监管账户划入资金。（三）抵押物权属瑕疵以及处置风险根据深国投广场的《房地产权证》（深房地字第3000702172号）的备注一栏载明的情况：（1）深国投广场供沃尔玛亚洲总部运作使用，印力置业抵押或转让深国投广场前，应首先获得深圳市国土资源和房产管理局批准；（2）若沃尔玛不再需要深国投广场，则深圳市政府将按照成本价收回深国投广场。根据印力置业与沃尔玛的租约及履行情况、沃尔玛在中国经营的现状，从商业角度考量，沃尔玛退租深国投广场、离开中国市场的可能性较小，深国投广场被深圳市政府收回的可能性也较小；但从法律及交易所的规则层面考量，即使存在极小的可能性，现有权利受限条款仍然使印力置业对于深国投广场的权属存在瑕疵，一旦沃尔玛撤出深国投广场，这一权属瑕疵可能对抵押物的估值、处置程序等造成不良影响，可能因此导致对本期专项计划的兑付产生不利影响。借款人为信托贷款项下全部债权提供抵押担保，目标项目整体规模及价值量均较大，若整体处置，变现时间会较长；若分套处置，需办理分户的权属文件，变现时间也会较长。此外，目标项目有部分已经出租，由于“买卖不破租赁”的法律原则，也会对抵押物的处置产生不利影响。极端情形下如保证人未履行保证责任，需要处置抵押物时，加之前述权属瑕疵的存在，抵押物存在一定的处置程序风险。此外，若抵押物在资产支持证券存续期评估价值变动，也会对抵押物的处置造成一定风险。防范措施：在《标准条款》中，通过设置发生抵押物权属瑕疵事件时的应对措施，缓释上述风险。根据《标准条款》，抵押物权属瑕疵事件：系指发生以下任一情况：（1）沃尔玛宣布提前解约或不再续约，且抵押人或其关联人未能补充取得计划管理人认可的抵押物的；（2）深圳市人民政府宣布收回抵押物，且抵押人或其关联人未能补充取得计划管理人认可的抵押物的；（3）因其他原因导致抵押物灭失或抵押人丧失对抵押物的所有权，且抵押人或其关联人未能补充取得计划管理人认可的抵押物的。若在信托存续期间即将或者已经出现目标项目的抵押物权属瑕疵事件，借款人应及时补充提供其他符合计划管理人要求的其他财产作为补充质押收入或增加担保物。并且，发生抵押物权属瑕疵事件，将触发贷款提前到期事件/优先级资产支持证券提前购回事件