第三章 市场营销环境分析推荐.pptVIP

* 2、构造项目SWOT分析矩阵 S（优势） W（劣势） 地段：属商业与居住两相宜的成熟地段 交通：处于次干道路口，交通便利 配套：紧临家乐福商厦，生活配套完备 教育：重点小学形成了强大支撑 产品：楼盘外立面形象良好 工程形象：楼盘处于准现楼状态 户型：布局合理 规模：项目规模较小，难与大盘抗衡 自身配套：单体建筑，缺乏目前市场上流行的小区环境和小区花园 户型：主力户型以三房为主，就本区而言面积偏大 卖场：目前卖场形象较差 片区：旧区地段，不属于目前的热点片区，不利于吸引区外人士的目光 O（机会） T（威胁） 商业配套：大型超市将极大地吸引客户 的关注度，增加居住氛围 教育配套：可通过对重点小学的强化宣传而扩大客户群 营 销：通过卖点重新整合、完善包装和销售手段来激活销售 区外竞争：巨大的住宅推出量将使规模较小的楼盘面临巨大的竞争压力 区内竞争：区内项目的即将推出将直接冲击本项目 销售时机：项目主销期仅剩下2个月，销售压力大 * (三)制定行动对策 1．WT对策 (最小与最小对策) 　　当企业处于最不利方面，只能采取“避短”战略，寻找环境中的其他机会。即考虑劣势因素和威胁因素，目的是努力使这些因素影响都趋于最小。 2．WO对策 (最小与最大对策) 　　当企业本身缺少内部实力来利用这种机会时，企业将面临“避短”和“补短”两种战略选择。即着重考虑劣势因素和机会因素，目的是努力使劣势影响趋于最小、机会趋于最大，使劣势不成为机会的障碍。 * 3．ST对策 (最大与最小对策) 　　当企业虽有长处，但外部环境不利时，企业应避开这种威胁，寻找外部环境中的有利机会。即着重考虑优势因素和威胁因素，目的是努力使优势因素影响趋于最大，使威胁因素影响趋于最小，用优势抵消威胁。 4． S0对策 (最大与最大对策) 　　当外部环境机会与企业长处正好相一致时，可以制订最有利的战略，发挥企业长处，取得优势。即着重考虑优势因素和机会因素，目的在于努力使这两种因素都趋于最大。 * 　　WT对策是一种最为悲观的对策，是处在最困难的情况下不得不采取的对策； 　　WO对策和ST对策是一种苦乐参半的对策，是处在一般情况下采取的对策； 　　S0对策是一种最理想的对策。是处在最为顺畅的情况下十分乐于采取的对策。 * 1，位于##交通枢纽与黄金地段。（机会）2，商业，居住，健身，休闲，娱乐于一体。弥补了本地区中高档商娱的空缺。（机会）3， ##最高档的住宅小区，满足本地区精英阶层生活（威胁）4，周边政府部门，商业，金融，医疗，教育等配套齐全（机会）5，道路的修建加强了与市区的连接，会对本项目有正面的影响。（机会）6，上海建筑设计的结晶，##独有的小高层电梯楼及复式楼。（威胁） * 7，专业的物业管理（机会）8，公平交易，没有内部操作。（机会）9，市场供小于求，居民有强烈的购房需求（机会）10，最快今年底既可交房（机会）11，本地区新建楼较少，原有居民人均居住面积较小（机会）12，商业部分门面会随着以后本地小区建设及规划而升值（机会） * 1，价格较周边其他小区要高（威胁）2，本地区收入及购买力不高（威胁）3，居民对电梯楼及复式接受能力有限，而电梯户型占比较高（威胁）4，后面有一个同期开发的楼盘形成了强烈的对比及竞争（机会）5，开发商不专业，配合度不高（威胁）6，三室户型偏多，而市场对两室需求比三室要大（威胁）7，本地商业品牌简单，档次不高（机会）8，整个市场房价在逐步上涨，而居民的收入没有明显看涨。（威胁）9，土地增值税清算会对开发商施压，可能影响价格决策。（威胁） * SWOT分析法（案例分析） 2.房地产项目营销SWOT分析法举例 【例3-1】广州市琶洲RBD某楼盘SWOT分析（见课本第69——70页表3-2琶洲某楼盘SWOT表）。 * 策略 优势（S）: 项目规模大、容积率低、整体档次高 户型设计前卫时尚 劣势（W）: 产品单一 楼距偏小 机会（O）: 因靠近新会展中心，广交会带来的商住需求大，升值潜力大 环境好，紧靠万亩果林 地铁即将开通，交通会非常便利 目前周边缺乏高档楼盘 发挥优势，抢占机会、利用机会、克制劣势 打造RBD第一高档楼盘 利用会展中心截留客户 定位为国际社区，提升投资价值 高品质包装推广，吸引较单一的高端目标客户购买 利用地铁概念，吸引中、低端客户购买 不断推出新产品 用园林特色弱化楼距问题 威胁（T） 太阳城即将推售 周边板块生活配套设施不完善 高速公路噪声较大 发挥优势，转化威胁 减小优势，避免威胁 在太阳城入市前，抢先入市 宣传户型、低容积率和开发品牌，制造差异性、唯一性 首期推广离公路最远单元，同时宣传投资价值，弱化自住价值 提供特色配套设施和特色服务 靠高速路地段隔音墙和绿化隔音带 琵琶洲某楼盘