宋家庄C商业项目招商策划报告.docVIP

宋家庄C6商业项目 招商运营报告 2010年7月 目 录 招商推广执行方案 第一部分 市场综合评估 1、宋家庄商业项目介绍 2、宋家庄主要商业业态现状及分析 3、宋家庄区域商业现状及发展情况 4、区域消费整体评估 第二部分 项目定位及规划 1、项目属性定位 2、项目产品定位 3、业态分布规划 第三部分 项目招商SWOT分析 1、优势（S） 2、劣势（W） 3、机会（O） 4、威胁（T） 5、对策（C）…………………… 首层租金收益模拟测算…………………………………………… 地下一层经营组合模拟测算…………………………………… 总体商业面积组合收益模拟测算…………………………… 一、招商推广方案 第一部分 市场综合评估 宋家庄项目介绍 -----宋家庄商业中心项目位置 从上图可以看出，宏观地理位置上本项目地处北京南部区域，距离南三环有一定距离，同时距方庄和大红门地区也有2公里以上的距离。但现今项目与地铁5号线宋家庄站直接相连，未来地铁10号线二期以及亦庄线都会与本项目相连，根据北京市目前地铁规划，有三条地铁交汇的换乘站仅有三处，宋家庄站是其中一处，大量的地铁客流将应运而生；宋家庄附近已兴建并存在大量经济适用房项目，如顶秀欣园、政馨家园、世纪风景、石榴庄小区等等，加上周围鑫兆雅园、嘉和人家等高密度商品房小区，该区域旧居住人口已经达到十几万，正在建设的万科两限房、我司经济适用房、扑满山三个项目，总建筑规模达60万平方米，固定消费人群约有20万。周边两公里居民小区密集，有诸如世华水岸，建邦华府，万科红狮，中海城，文成建筑等十二个知名楼盘。居住氛围比较浓厚，因此消费群体比较稳定，可为本项目发展商业带来良好机遇。由于中低档住宅供应量相对较大，人口相对密集，区域内大规模的商业中心供应不足，多以社区小规模购物中心、社区邻里型商业为主。故本项目体量虽然不是特别大，仍能与之区别开来，发展趋势是相当良好的。 根据既定的规划方案，C6项目为独立商业，南北向宽约为40米，东西向长约为130米，地上建筑面积12,608平米，地下建筑面积17712平米。项目所处地块呈长方形，形状比较规则，东南方向考虑到交通红线以及疏散人流的关系，预留了一个转弯半径的空间。项目各层面积如下表： 商业面积 （M2） 地铁面积（M2） 人防面积（M2） 车库面积 （M2） 合计 （M2） 地上4层 2000 2000 地上3层 3817 3817 地上2层 3642 3642 地上1层 4528 162 42 4732 地下1层 8157 336 38 8531 地下2层 299 3691 5191 9181 合计 22144 797 3771 5191 31903 其中，地下二层有约2000平米的机房，这部分的面积根据规划要求是固定且不能更改的，剩余约7200平米的面积既可以作商业用途也可以做车库，目前暂按地下二层全部作为设备用房和车库使用考虑。 宋家庄主要商业业态现状及分析 正华商场 本项目东100米, 正华商城由开发商住总正华集团自主招商，业态主要以品牌餐饮娱乐，共分为三层，地下一层：影城(自营)目前在装修阶段，一层：品牌餐饮、银行，二层：品牌餐饮、咖啡厅、茶楼、美容院、美发店等。总面积近15000平米，集正华影院、电玩、视听馆等娱乐、知名品牌餐饮为一体的综合性商业项目 定位及模式：休闲、娱乐、餐饮为一体的综合性商业项目 体量：总面积近15000平米 物业结构：共分为三层：地下一层，地上一层、二层、 年销售额:未营业 楼层 业态分布 品牌罗列 经营方式 价格（使用面积）元/天 B1 娱乐 正华影院(自营) 租赁 6-7 F1 品牌餐饮、银行品牌餐饮、咖啡厅、茶楼、美容院、美发店等品牌餐饮、银行餐饮、—白领上班族打造一个享受美食名吃的便捷场所。在项目功能组合规划中，面积约为2300㎡，占本项目整体面积的10.22%。 按照比例分布，我们划分各楼层的业态分布如下： 方案一： 楼层区域 业态功能展现 经营业态及所占比例 B2 地下停车场 作为配套功能展现，不做经营使用。 B1 A区 流行时尚靓丽淑女 仕女装、少女装、少淑装、时尚内衣、儿童服饰等 B区 男装 男装、运动休闲服饰 C区 社区配套娱乐 儿童乐园 D区 品牌快餐 肯德基、好伦哥 E区 美食名吃 地下美食街：呷哺呷哺、风味小吃 F1 A区 大型超市 家乐福 B区 百货 精品专营店、珠宝饰品、钟表眼镜、化妆品、皮鞋、皮具、小家电等 C区 银行 农业银行、工商银行、建设银行 F2 大型超市 家乐福 F3 大型超市 家乐福 F4 配套办公区 家乐福配套办公区 平面规划图如下： 方案二： 楼层区域 业态功能展