天津中新生态城1A地块市场定位研究.pptVIP

项目名称 面积 租金情况 经营者 经营形式 经营业态 经营状况 富力城 4000平米 免租金 恒富物业 仅对业主开放 运动健身、便民购物、餐饮娱乐 2007年7月试营业，一期业主全部入住后正式营业，开发商需要有部分补贴才能使得会所正常运营。 赛顿 2600平米 免租金 天津市君怡物业管理有限公司 仅对业主开放 运动健身、便民购物 2007年7月1日正式运营，需要靠开发商补贴才能维持。 时代奥城 3100平米 免租金 融创物业管理公司 仅对业主开放 运动健身 现阶段仍需要靠开发商补贴才能维持，后期随着项目业主入住逐渐增多情况会有所好转。 海逸长洲 4000平米 租金固定预计为3元/平米/天 2至3家大型运动健身、餐饮娱乐商家外包 对外开放 运动健身、餐饮娱乐 计划2007年末对外营业 万科水晶城 3000平米 按照营业额的10-20%缴纳租金（第一年免租金） 一兆韦德健身 对外开放 运动健身 良好 注：免租金是指会所由开发商的下属物业管理公司经营，不收取场地使用费用。 固定租金是指会所由物业管理公司外包给其他商家，并由该商家支付场地使用租金。 配套设施 会所 高端项目会所面积平均为3000-4000平米，功能集中于健身、餐饮娱乐和便民购物。 功能档次定位——高档社区会所匹配本案超地段高价楼盘； 功能业态定位---健身房、阅览室、咖啡厅、高档中西餐厅、便利店 经营模式---半封闭式经营，经营场所对外开放； 管理方式——与物管完全独立分开经营管理，外包为主； 本案体量较小，因而会所面积建议1600平米，满足社区内居民日常生活需求 注：会所设计尽量保持售楼处部分后期可直接改造转为可经营性会所一部分。 配套设施 会所 功能业态定位 适宜面积 健身房 500平米 阅览室 200平米 咖啡厅、高档中西餐厅 600平米 便利店 300平米 THE END PART 4 市场定位与产品建议 本项目市场定位 户型配比与户型设计建议 现有规划问题与建议 景观、立面、精装修、会所建议 产品同质化：小高层、高层为主流，90-150平米户型集中 滨海新区整体市场来看，90-120平米首置、改善产品供应有限，但需求较大。 项目属性： 看 自身 外籍品牌： 陌生区域、中小体量中密度 国外高端物业开发经验，但落地、品牌认知度有待提升。 看 市场 初期 中期 后期 以开发区、塘沽、汉沽地缘性为主。他们对于地段认知度较高，且有足够的经济实力。 逐步扩散到市区各个范围，特别是与滨海有工作往来的人群，主要以养老、投资、改善型需求为主。 项目社区基本完善，市场上有广泛的知名度和美誉度。 吸引高端外籍客户。 看 客户 本案价值要点 定位原点：ECO-高端观邸，经理人寓所。 本案市场定位 以品质升级化跳出同质竞争圈，发挥优势区域小盘的优势。核心驱动是： 优势化园林+高品质配套+完善的物业服务 产品定位 现金流产品 明星产品 90㎡2居（主流） 140-150㎡3居（舒适） 68% 30% 200-240㎡4居（奢适） 2% 110-120㎡2居（舒适） 标杆形象产品 60-70㎡1居（少量） 结合本案相对高端的市场定位，保证户型面积尺度舒适的基础上，以90-120平米主流户型面积为主力，保证去化率和现金流。 虽本案户型面积与区域内竞品项目趋同，但以户型舒适度、观景阳台、入户花园等设计突出景观卖点，提升产品性价比。 户型配比 住宅面积 　 71220平米 　户型 产品形式 面积区间 面积比 面积（平米） 套数 套数比 一居 高层 60-70平米 5% 3561 55 8% 主流二居 高层 90-100平米 45% 32049 356 53% 舒适二居 高层、小高层 110-120平米 18% 12820 111 16% 舒适三居 小高层 140-150平米 30% 21366 147 22% 奢适四居 小高层 200-240平米 2% 1424.4 6 1% 合计 　 —— 100% 71220 676 100% 本案总建筑面积7.28万平米，建议其中1600平米作为会所经营，可整体销售或自持。住宅可售面积共计71220平米。 按照景观资源最优排布； 通过观景阳台、露台、入户花园等方式提高产品自身的附加值。 项目入市时间：2011年4月 市场比较法说明： 第一步：选取参照系，选取区域主要项目作为参照项目 第二步：点对点分析，给以上已售楼盘打分并确定权重 第三步：计算静态价格，建立比准价格体系后得到市场比准价格 第四步：计算动态价格，根据市场发展态势，计算项目入市时动态价格 项目名称 产品附加值 产品