金碧世家营销执行方案.ppt

下一步的相关工作 1、相关合作单位确定 2、售楼中心包装到位 3、相关物料准备到位 4、租售方式确定 5、价格策略确定 6、阶段推广方案 7、认筹及认购 关于至嘉 专长 Profession 精准的市场定位专家 前卫的营销价值制造商 尖端的资源整合高手 理念 Thoughts 至善至美 嘉靖殷邦 没有个人英雄，只有团队精英； 形象 Images 坚持唯一，自信唯一 服务本地化，思维国际化 至嘉业绩 部分操盘项目 结束语—— 至嘉认为： 我们有能力帮助开发商塑造“出其类”的产品； 我们有经验实现项目“拔其萃”的愿景； 我们也有丰富的成功案例，佐证我们曾经的传奇； 而金碧世家项目，是我们未来新的营销传奇，也是至嘉战略重点转向抚州(东乡）房地产市场后的重头戏。 ——更多细节，在执行中细化—— 谢谢聆听 名片设计 方案思路 本案商业概况 营销策略及实施步骤 本案概况及现状 本案面临的核心问题 本案商业定位建议 项目推广策略及建议 在营销策略制定前， 我们先把项目核心卖点梳理下 { 地段旺盛 }：商业气氛浓厚，从而使购买本项目的客户对于商铺的发 展前景与潜力充满信心。 { 交通便利 }：扼守火车站、汽车站的第一出入口；多条公交线路直达。 { 规划合理 }：本项目采用单个商业网点商铺，接近“0”公摊，一层商 铺，二层使用。 { 经营统一 }：统一招商、统一经营、市场前景有保障。 { 租约销售 }：返租销售，即买即租，信心保证。 { 升值潜力 }：坐享其成，租金递增，升值潜力很大。 项目核心卖点梳理 核心策略制定 核心策略 唯一性 能与竞争对手产生明显的形象区隔 品牌高度 既有领袖群伦的气度，还有市场品牌扩张的空间 真实性 不是空中楼阁，而是真实的经济运营体 提出创新理念 东乡首席 租约销售 产权旺铺 商业销售模式探讨 直接销售 将商业物业划分成小型独立商铺直接销售， 业主购买后拥有产权和经营权，既可以投 资出租收益又可以自己经营，产权明晰容 易变现。 无返租、招商压力 无经营风险、长远隐患 符合投资者习惯心理 不适合规模大的专业市场铺位全部采用销售 不利于统一规划的商铺经营和销售 一次性返租 一次性将X年总销售额的Y%租金（大多为 3年、每年8%）作为发展基金以首期款的 形式返还给投资者，降低了投资门槛，增 大投资客户的范围，使铺位得以快速销售， 统一招商和管理，避免经营混乱，提升物 业档次 客户资源更为丰富 利于统一规划商铺经营 能实现更高的收益 提升商业物业价值 有招商压力 有短期培育市场的经营压力 操作相对直接销售复杂 租约销售 销售过程中，招商先行、销售在后，招商 锁定经营商户，再销售，明确铺位的经营 范围、功能档次、租金价格 短期回笼资金，利润较高 控制业态布局档次品种 无后期经营管理压力 招商压力 无法降低投资门槛和增加投资客户的范围 产权式 长期返租 将封闭式大商场划分为小面积铺位销售， 返租的获得经营权，委托专业公司进行管 理和经营，获取租金，回报投资者。是高 收益高风险的运作模式，铺位是一种虚铺 形式而非经营实铺。 短期回笼资金、利润高 客户资源丰富 铺位容易实现销售 返租财务资金压力 主力商家招商压力 商家经营风险 后期管理复杂 提出创新理念 1、3年委托经营管理，经营效益一次性返还（按每年7%回报率），回报成本平摊到销售单价中； 2、3年委托期满，可按客户意向继续委托3年，效益按年返还； 3、3年委托期满，按原价接受业主诚意转让。 何为“3+3+0”模式？ 租金策略体系： 按商铺售价为基数，前两年享受租金7折优惠；第三年享受8折；第四年9折； 第五年9.5折；第六年回至原价标准。 价格策略体系： 具体价格制定策略，根据销售现场接待客户意向情况后，一铺一价提交， 前提保证开发商既定价格 引入全新“3+3+0”商业模式 { 先售后租 } 有利于快速回笼资金 { 线上招商、线下销售 } 有利于促进销售进度 { 经营户优先权 } 本次销售首先针对经营户，尤其是大客户； 但不自行经营，则必须进入返租体系； 营销执行策略 { 销售周期 } 4月-9月，共6个月。 { 销售目标 } 住宅约4000平米、 商铺约5000平米售謦， 销售额约1亿。 销售目标 现场 基本无支撑 快速暴力 销售 市场 需求趋饱和 Sales field Time Object 蓄客时间短 Marketing 核心困难 投资 热情不高 时间很紧、条